Minhas senhoras, meus senhores

Exmos colegas

Dou como aberto o primeiro congresso nacional de condomínios.

Começo por agradecer a quem, juntamente com a APEGAC, tanto se empenhou no sucesso deste congresso e que o organizou: A empresa “Debates & Discursos”. Muito obrigado.

Agradeço a presença e o empenho dos elementos dos órgãos sociais da APEGAC que me acompanharam neste projecto.

Agradeço a todos os oradores que se disponibilizaram para aqui nos transmitirem o seu saber e experiência nas mais diversas áreas. Sem eles este congresso não seria possível.

Agradeço a todos os convidados que nos honraram com a sua presença.

Agradeço, por último, à Câmara Municipal de Lisboa a cedência do espaço e a sua participação no evento, na pessoa da Senhora Vereadora Arquitecta Helena Roseta.

A APEGAC nasceu, como qualquer associação, pela necessidade que as empresas do sector tinham em partilhar os seus problemas e, em conjunto, planear o futuro, traçar metas para o sector e promover a administração profissional de condomínios como uma actividade digna e credível. Para que este último objectivo fosse alcançado, havia que promover também a sua regulação.

Já na altura não se compreendia que um sector com várias centenas de profissionais, que envolve mais de 6 milhões de portugueses que são proprietários de fracções em prédios sob o regime da propriedade horizontal, e que movimenta milhões de euros, não fosse regulada.

Todos sentimos de forma marcadamente negativa a falta dessa regulação. Começando pelo facto de nenhuma seguradora aceitar fazer um seguro de responsabilidade civil profissional, que pudesse transmitir aos nossos clientes, condóminos, uma maior segurança ao eleger como administrador do seu condomínio um profissional do sector. Se o aceitavam era só com taxas absolutamente impraticáveis.

Todos conhecemos casos de administradores de condomínios com práticas menos dignas que, rapidamente, criaram uma má imagem ao sector, como é o caso de falsas ofertas de serviços, não prestação de contas, utilização indevida das receitas dos condóminos, anos consecutivos sem convocar assembleias de condóminos, prestação de serviços paralelos como forma de compensar honorários muito abaixo do real custo do serviço de administrador, etc.

Não é com a regulação que se eliminam os maus profissionais, mas é com ela que se podem criar mecanismos que criem maior segurança ao consumidor final, como é o caso da aplicação de sanções a quem, especialmente de forma dolosa, prejudicar o condomínio e, consequentemente, os condóminos.

Ao fim de mais de meia dúzia de anos a prosseguir este desígnio, que quase esgotou os nossos recursos, tal era o seu pendor, poderemos dizer que estamos próximos de o alcançar. Deixarei esse anúncio e a dissecação deste assunto para a Drª Maria Helena Fragoso, representante do INCI – Instituto da Construção e do Imobiliário, na alocução que fará da parte da tarde. No entanto, seria injusto não referir o esforço de todas as direcções da APEGAC que antecederam a actual, para que a regulação do exercício da actividade profissional de administração de condomínios fosse uma realidade, para o que muito contribuiu o relevante trabalho elaborado pela Faculdade de Direito da Universidade do Porto, a quem encomendamos uma proposta que foi apresentada ao INCI, então IMOPPI.

Porém, a APEGAC, não se esgota com a aprovação da regulação.

Tal como consta dos seus estatutos, temos a formação profissional como um importante e indispensável factor de valorização da actividade. Daí que tenhamos promovido no último ano a realização de vários eventos, como conferências e workshops e estejam já programados para o corrente ano cerca de uma dezena de outras iniciativas género. Só com profissionais devidamente formados poderemos atingir a desejada credibilidade.

Porque não podemos deixar de acompanhar as novas tecnologias e formas de comunicação, o nosso site começa a ser uma forte montra das nossas actividades e um auxiliar fundamental para quem é profissional de administração de condomínios, especialmente para os sócios, que têm acesso à área reservada, onde poderão consultar legislação e procurar resposta às dúvidas que lhes possam surgir, que poderão ser complementadas pelo gabinete jurídico.

Além disso, na senda dessa novas tecnologias, chegamos junto dos sócios e de todos os profissionais do sector, através do facebook e da periódica publicação de newsletters com informações de grande utilidade prática.

Outro dos importantes objectivos da APEGAC é assegurar o cumprimento das regras de ética e deontologia profissionais, mediante o exercício do poder disciplinar, para o que muito contribui o Conselho Deontológico, presidido pela Senhora Professora Doutora Glória Teixeira, da Faculdade de Direito da Universidade do Porto.

Estamos em condições de dizer que criamos, face à ausência de regulação do sector, uma auto-regulação, que só não tem mais visibilidade porque ainda não atingimos o número de associados suficiente que faça com que as entidades públicas tenham a APEGAC como parceiro privilegiado. Esta é uma das razões porque daqui faço um veemente apelo a todos os colegas para que se associem e partilhem em connosco as suas ideias e preocupações.

A APEGAC tem mostrado ser uma associação aberta à sociedade e que, de forma humilde e nobre tem sabido suportar a ignorância a que alguns sectores nos querem sujeitar. O tempo tem vindo a provar que a humildade é um estado de enorme grandeza e nobre prática. Exemplo disso é o facto de até há 3 anos atrás sermos por muitos considerados o parente pobre da fileira da construção e do imobiliário e hoje muitos que nos desconsideravam, até de forma grosseira, pretendem abraçar a nossa actividade, mesmo que, de forma camuflada, a designem de actividade secundária.

Apesar disso, muitos continuam teimosamente a ignorar o importante papel do administrador do condomínio na sociedade, quer enquanto gestor de conflitos, quer no exercício de uma prática muitas vezes de cariz social, quer ainda como elemento indispensável na recuperação e reabilitação urbana. Como exemplo último e gritante, é o facto de nunca termos sido consultados para a agora tão propalada preocupação com a reabilitação urbana. Parece que todos se esqueceram do indispensável papel que neste campo o administrador profissional de condomínios pode e deve desempenhar.

Não pode e não deve um administrador profissional de condomínios promover o levantamento das patologias, elaboração de relatórios técnicos, cadernos de encargos e demonstrar aos seus condóminos a necessidade de realização de obras de conservação?

Não pode e não deve o administrador do condomínio promover a recolha de orçamentos e convocar assembleias de condóminos para a sua análise e discussão?

Em prédios no regime da propriedade horizontal, que são mais de 60% dos prédios urbanos no nosso país, realizar-se-á alguma obra caso não tenham um administrador que cumpra cabalmente as suas funções?

Então, porque é que nunca ouvimos falar do papel do administrador do condomínio na recuperação do nosso parque habitacional?

Só encontro duas razões: a primeira é porque não negociamos milhões, mas tostões e a segunda é porque não somos uma classe devidamente unida. Está nas nossas mãos combater esta última.

Uma das funções do administrador do condomínio é cobrar as prestações dos condóminos. Ora, é sobejamente conhecida a dificuldade que sempre existiu em cobrar tais prestações porque desde há muito se tornou regra que as quotas do condomínio são a última coisa a pagar. Se assim era, pior ficou com a crise que atravessamos. As dificuldades de cobrança são tantas que aumentou de forma exponencial o número de acções executivas e, consequentemente o número de penhoras. Pior ainda, aumentou e aumenta todos os dias, o número de dívidas incobráveis, com as consequências que todos conhecemos.

Apesar da acta da assembleia de condóminos ser título executivo, o administrador do condomínio, especialmente em algumas comarcas do país, não pode recorrer a esse expediente legal, pela simples razão de que o despacho liminar do juiz, que não é mais do que um despacho de meia dúzia de linhas a conferir a plena exequibilidade à acta, demora 1 e 2 anos a ser proferido. Em muitos casos, quando ele é proferido já a fracção pertence a um novo proprietário. Esta obrigatoriedade do título executivo, diga-se acta, passar pelo crivo do juíz, não é mais do que um atestado de incompetência passado ao administrador do condomínio, que é aquele que normalmente a redige, quando todos sabemos que o executado/devedor, tem mecanismos de defesa ao seu alcance, caso viesse a entender que a acta não preenchia os requisitos legais para ser título executivo.

Por falar em novo proprietário quem é que aqui não conhece exemplos de transmissão de fracções com dívidas ao condomínio? Considera a lei que a dívida é do condómino e não da fracção e, como tal, não se transmite, apesar de algumas decisões judiciais já irem no sentido da transmissibilidade. Há anos que reivindicamos que se imponha a obrigatoriedade de ser exibida pelo transmitente, na altura da transmissão da fracção, uma declaração do administrador do condomínio que certifique a situação de dívida ou não dívida àquela data. No entanto, num país que diariamente vomita diplomas legais, não encontra o legislador razão para tão pequena e importante alteração, que muito contribuiria para eliminar a incobrabilidade das dívidas dos condóminos.

Por todas estas razões, entendemos que era tempo de mostrar a nossa força, de nos fazermos ouvir, de reivindicar o lugar que temos por direito próprio no sector do imobiliário, com a realização deste congresso.

Não realizamos o congresso como forma de demonstrar a nossa força contra ninguém, mas como forma de demonstrar a nossa força em prol de uma actividade digna e credível, indispensável na actividade imobiliária.

Não fazemos questão de ser convidados para entrevistas, para crónicas, para grandes momentos de show-off. Bem pelo contrário. Reivindicamos apenas que nos reconheçam como parceiros indispensáveis em todos os segmentos onde temos, directa ou indirectamente, intervenção. Seja enquanto gestores de conflitos, promotores da reabilitação de edifícios, na resolução de problemas de índole social ou no ingrato papel de cobradores de dívidas.

Deixo aos brilhantes oradores que me seguirão a dissecação destes e de muitos outros problemas que actualmente e desde há muito nos preocupam. Estou certo que esta jornada de trabalho será útil para todos nós e que contribuirá para, definitivamente, cimentar a nossa união, a união dos profissionais da nobre actividade de administração de condomínios.

Termino a minha já longa intervenção com um agradecimento muito especial às mais de três centenas de profissionais de administração de condomínios aqui presentes. A vossa presença demonstra o empenho na promoção da actividade que abraçamos e que todos desejamos se torne uma actividade respeitada, digna e credível.

Muito obrigado.

Vitor Amaral

Presidente da direcção da APEGAC

Poderá ver a intervenção do presidente da direcção da APEGAC através do lInk http://justicatv.pt/index.php?p=2463