Minhas senhoras, meus senhores

Exmos colegas

Dou como aberto o primeiro congresso nacional de condomínios.

Expresso, em nome da APEGAC, o meu agradecimento aos colegas da direcção que fazem parte do grupo de trabalho organizador deste congresso.

O meu agradecimento ao Centro de Estudo de Edifícios em Serviço da Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, na pessoa do Sr. Prof. Rui Calejo, que tem demonstrado um invulgar empenho nas questões relacionadas com a preservação dos prédios sob o regime de propriedade horizontal e que é uma das pessoas que mais reconhece a importância do  papel do administrador profissional do condomínio nessa preservação.

Deixo também o meu agradecimento a todos os convidados, que muito nos honram com a sua presença e intervenção, enriquecendo o nosso congresso com o seu saber e experiência.

Não posso deixar de incluir nestes agradecimentos os patrocinadores, alguns deles nossos parceiros desde há muito. Sem eles o congresso não seria possível.

O meu último mas muito especial agradecimento vai para todos os congressistas. Quero que saibam que, independentemente de pertencerem ou não a empresas associadas da APEGAC, a você presença nos sensibiliza e nos transmite coragem e determinação para continuar a lutar pelos objectivos que nos propomos alcançar e que se cimentam sobretudo na credibilização da actividade profissional de administração de condomínios.

Pretendia que a minha intervenção versasse exclusivamente sobre “o papel da administração de condomínios na coesão social e na preservação do património edificado”, mas, tal como agradeci a todos que se empenharam neste congresso e nos premiaram com a sua presença, dando-lhe a importância que merece, numa sociedade em que quase 50% da população vive sob o regime da propriedade horizontal, não posso deixar de registar e lamentar a ausência de quem nos tutela: o InCI – Instituto da Construção e do Imobiliário, há muito convidado e que só ao final do dia de sexta-feira o seu presidente nos transmitiu que não estaria representado porque, passo a citar: “enquanto não existir projecto de diploma de regulação da administração de condomínios aprovado pelo Governo, não existem condições para este Instituto se pronunciar publicamente sobre o mesmo”. Ora, nem o tema do congresso é sobre a regulamentação do nosso sector de actividade, nem o Senhor Presidente do InCI, Dr. Fernando Silva, foi convidado para se pronunciar sobre essa proposta de diploma legal. Fê-lo às 17H26 de sexta-feira, sem dar possibilidade de esclarecermos o seu eventual equívoco. Fê-lo em absoluto desrespeito, não por mim ou pela APEGAC, mas por todos os profissionais de administração de condomínios e, especialmente, por quase cinquenta por cento da população portuguesa. A APEGAC tem tido com o InCI um percurso comum e uma colaboração estreita, que levou à celebração de um protocolo para, em conjunto, prepararmos uma proposta de regulação da actividade a apresentar ao governo. No nosso primeiro congresso, em 6 de Abril de 2013, o InCI esteve presente e a sua intervenção versou exclusivamente sobre a proposta de lei que regulará o exercício da actividade de administração de condomínios e garantiu-nos que, passo a citar: “O InCI apresentou recentemente junto da tutela uma proposta de lei que visa precisamente estabelecer o regime jurídico de exercício da actividade de administração de condomínio em território nacional”. Certo é que já decorreram vinte meses, quase dois anos, e hoje tenho sérias dúvidas que a proposta de diploma esteja no governo. A minha legitimidade para duvidar assenta não apenas na ausência do InCi neste congresso, que pode levar a esta interpretação, mas porque o anúncio da proposta de lei estar na posse do governo vem a ser feito desde 2005. Em 29.11.2004, há mais de 10 anos, era notícia, cito: “O Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares (IMOPPI) vai submeter ao governo, no início de 2005, um projecto de regulação da actividade de administração de condomínios, revelou o presidente da entidade reguladora. “Vai ter de haver regulação” face à entrada de privados na actividade, “a questão é qual o âmbito da lei”, considerou Hipólito Ponce de Leão, presidente do IMOPPI. Aquela notícia acrescenta ainda que a legislação conta com a reserva de algumas ordens e associações (ordem dos engenheiros e associação de empresas de construção civil – AECOPS).

O Dr. Fernando Silva tem o direito de estar onde melhor entender. Mas o presidente do InCI tem a obrigação de estar junto daqueles que tutela, que fiscaliza e cuja actividade analisa, como é o caso dos profissionais de administração de condomínios e não pode fazer a leitura que esta actividade é marginal e desprezível na sociedade portuguesa. Cabe ao InCI, que é um instituto público que actua no sector da construção e do imobiliário, ter um papel mobilizador de todos os intervenientes do mercado, devendo tomar as iniciativas estratégicas, de referência para os agentes do sector, como consta dos seus princípios amplamente divulgados.

Regulamentar a actividade não só evita situações de desconformidade com o ordenamento jurídico, como reforçará a confiança dos condóminos numa função de comprovada utilidade social.

A administração profissional de condomínios promove a satisfação de interesses particulares dos condóminos e promove a satisfação de interesses públicos, dado o seu relevante papel na conservação do património imobiliário e na conservação urbanística.

A Profª Glória Teixeira, da FDUP, vai mais longe e considera que “à futura legislação caberá o importante papel de impor os requisitos de acesso à actividade, acabando assim com fenómenos nocivos como a administração remunerada de condomínios por sujeitos não dotados das necessárias e indispensáveis competências profissionais e técnicas, nomeadamente ao nível contabilístico e fiscal”.

Os profissionais de administração de condomínios têm um importante e até mesmo indispensável papel na nossa sociedade, bastando para isso considerar os seguintes números:

  • Em Portugal existem quase 250.000 prédios sob o regime da PH, com 3 ou mais fracções autónomas.
  • No nosso país existem mais de dois milhões de fracções.
  • Estima-se que vivem em alojamentos caracterizados como condomínios mais de 4 milhões de portugueses, quase 50% da população.
  • Esta actividade gera um potencial de volume de negócios anual, directo e indirecto, de cerca de 700 milhões de euros, que é o mesmo, por exemplo, da Câmara Municipal de Lisboa.
  • Estão registadas cerca de 1.200 empresas com o CAE – Código de Actividade Económica 68321 ou 68322 (administração de imóveis por conta de outrem e administração de condomínios).
  • Dos cerca de 250.000 prédios em PH, quase nenhum tem plano de manutenção; mais de metade estão a necessitar de obras de manutenção e ou reabilitação e isso só é possível com uma administração de condomínios profissional e credível.

Não é por acaso que entendemos trazer a este congresso a discussão sobre o papel da administração de condomínios na coesão social e na preservação do património edificado. Consideramos que o administrador profissional tem nisto um papel de especial relevo porque se trata de uma actividade de elevado grau de tecnicidade, como o próprio InCI reconheceu no nosso primeiro congresso. Atrevo-me até a dizer que tem um papel indispensável na sociedade. Daí que também entendamos que é altura dos organismos públicos prestar outra atenção a este sector de actividade, começando por o munir da necessária regulação. Não é um desafio que aqui fica, é uma exigência, em nome de mais de quatro milhões de portugueses que diariamente são confrontados com a incerteza, a insegurança e a desconfiança e que não aceitam que, por exemplo, as empresas de administração de condomínios não tenham alvará, não tenham seguro de responsabilidade civil, não tenham formação específica sabendo-se que gerem milhões de euros, gerem conflitos e são muitas vezes o garante de uma boa relação de vizinhança e não haja quem sancione as práticas ilícitas, a não ser os tribunais e pratiquem concorrência desleal, deixando de exercer as funções que lhe estão legalmente impostas pelo código civil.

A APEGAC nasceu há 10 anos com objectivos bem delineados:

  • Credibilizar a actividade das empresas e protege-las das práticas que configurem concorrência desleal.
  • Promover a elaboração do projecto de regulação da actividade, para o que se socorreu da Faculdade de Direito da U.P. que, a seu pedido, elaborou a primeira proposta de lei.
  • Dinamizar contactos com todas as empresas do sector e com outras organizações profissionais e institucionais, como é o caso da CPCI e InCI.
  • Promover a qualificação através da formação profissional especializada e certificada, que forneça a qualificação aos profissionais nas competências consideradas essenciais para o exercício da actividade, para o que celebrou protocolo com a ESAI – Escola Superior de Actividades Imobiliárias, Faculdade de Direito da UP, Faculdade de Engenharia da UP, Universidade do Algarve e um protocolo de intenções com a Imomaster, entre outras.
  • Contribuir de forma decisiva para o desenho dos pilares deontológicos e normativos da actividade evoluindo para um modelo de autorregulação.

Foram 10 anos de crescimento que se cimentou nos últimos 5 ou 6 anos e que permitiu a celebração e protocolos com o InCI, Universidades, Guarda Nacional Republicana, Associação Empresarial de Portugal, gabinetes de arquitectura, etc e a integração na Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário, composta por todas as associações empresariais da fileira da construção. Atingiu uma visibilidade que permitiu que o InCI a considerasse interlocutor privilegiado deste sector de actividade e ser recebida por todos os grupos parlamentares.

O site é hoje um meio de informação de grande utilidade para os associados, através da sua área reservada.

Chegamos também junto dos sócios e de todos os profissionais do sector, através do facebook e da periódica publicação de newsletters com informações de grande utilidade prática.

Enfim, foi um percurso de 10 anos com algumas frustrações, mas também com a concretização de muitos dos seus objectivos, com a certeza que o caminho é irreversível e que ainda há muito a fazer, especialmente na sensibilização de entidades, imprensa e sociedade em geral, para a importância do administrador do condomínio na coesão social e na preservação do património edificado.

Sabemos que é uma actividade profissional pouco reconhecida, especialmente por aqueles que são os seus utentes e por quem tem a obrigação de a acompanhar de perto e de a credibilizar. Daí que seja cada vez mais importante estarmos unidos para evidenciarmos uma determinação que individualmente só prejudica o sector.

Os nossos associados sabem que temos vindo a negociar com várias seguradoras a contratualização de um seguro de responsabilidade civil. Porém, a falta de regulamentação do sector e a consequente falta de um leque de coberturas mínimas obrigatórias, não tem facilitado essa negociação. No entanto, tenho o grato prazer de anunciar que este processo está praticamente concluído e que todas as empresas associadas da APEGAC passarão a ter um seguro de responsabilidade civil a partir do primeiro trimestre do próximo ano, com um capital mínimo a que corresponderá um prédio que será o equivalente a uma quota mensal, ou seja, vinte e cinco euros, podendo cada um dos associados aumentar o capital com as mesmas condições que venham a ser contratualizadas. Isto trará mais segurança e mais confiança ao mercado.

É óbvia a importância da regulação da actividade. No entanto, impõe-se desde há muito algumas alterações ao regime jurídico da propriedade horizontal, das quais destaco:

  • Possibilidade da assembleia de condóminos realizar-se sem necessidade de recurso a uma segunda convocatória, desde que esteja presente ou representado, no mínimo, ¼ do valor total do prédio, salvo nos casos que se exija uma maioria qualificada.
  • Criar a possibilidade de notificação dos condóminos por correio electrónico.
  • Possibilidade dos devedores não terem direito a voto nas assembleias.
  • Obrigatoriedade de emissão de declaração de dívida na transmissão da propriedade de uma fracção.
  • Fundo Comum de Reserva deveria ser, no mínimo, de 20% do valor do orçamento.
  • Passar a ser obrigatório o seguro multirriscos, com o elenco de coberturas mínimas, por exemplo fenómenos sísmicos em zonas sísmicas, em vez do seguro contra o risco de incêndio.
  • Possibilidade dos condomínios usufruírem de apoio judiciário.
  • Deixar de ser obrigatória a constituição de conta poupança condomínio.
  • Deve ser criada a possibilidade dos condóminos poderem escolher um ano económico diferente do ano civil e a consequente realização da assembleia após o encerramento desse ano, no prazo de 30 ou 60 dias, sendo impraticável para os profissionais de administração de condomínios realizar todas as assembleias nos primeiros quinze dias de janeiro, como está previsto na lei.
  • Prever-se a possibilidade da assembleia poder nomear um condómino, sempre que é eleita uma empresa para fazer a administração, como delegado do administrador ou administrador-adjunto.

Apesar dos estatutos da APEGAC terem sido profundamente analisados e discutidos antes da sua aprovação, já decorreram 10 anos e há uma premente necessidade de os rever, razão porque a direcção apresentou aos associados uma proposta de alteração que está em discussão pública e que será votada na assembleia geral que se realizará em Anadia no dia 12 de Dezembro. Deixo aqui dois apelos:

  1. Apresentem sugestões de alteração que entendam necessárias até à próxima sexta-feira. Os sócios que não tenham recebido a proposta da direcção podem pedir no nosso stand o seu envio. A alteração com a participação dos sócios é uma alteração mais abrangente e mais consentânea com as suas espectativas.
  2. Para que seja possível fazer esta alteração é necessário que ela seja aprovada pela maioria dos sócios. A quem não possa estar presente na assembleia, agradecemos que se faça representar, podendo recolher uma minuta de procuração no nosso stand.

Deixo aos brilhantes oradores que me seguirão a dissecação do tema do nosso congresso, e de muitos outros problemas que actualmente e desde há muito nos preocupam. Estou certo que esta jornada de trabalho será útil para todos nós e que contribuirá para, definitivamente, cimentar a nossa união, a união dos profissionais da nobre actividade de administração de condomínios.

Por tudo o que expôs impõe-se mais que nunca a união do sector, independentemente de concordarmos ou não com a linha de orientação que está a ser seguida e que é passível de ser alterada quando os sócios assim o entender. Apelo às empresas que não associadas da APEGAC e que muito nos honraram com a sua presença, que confiem no trabalho que estamos a desenvolver e que se unam a este projecto. Todos construiremos uma associação mais forte, mais representativa do sector. Unidos conseguiremos vencer as barreiras que nos vão sendo colocadas. Com uma APEGAC forte ganharão os profissionais de administração de condomínios e ganharão os quase cinco milhões de portugueses que vivem ou são proprietários de fracções em prédios sob o regime da PH.

Renovo o meu agradecimento a todos os congressistas. A vossa presença demonstra o empenho na promoção da actividade que abraçamos e que todos desejamos se torne uma actividade respeitada, digna e credível.

Muito obrigado.

Vitor Amaral

Presidente da direcção da APEGAC