O ordenamento jurídico português adota uma estrutura dualista do condomínio: dois direitos autónomos, a propriedade sobre a fração autónoma e a compropriedade sobre as partes comuns, transformam-se num novo tipo real, a propriedade horizontal. O direito de propriedade horizontal, e todo o seu regime, caracteriza-se e distingue-se pelo seu objeto: a ligação incindível entre a propriedade sobre uma fração autónoma dum edifício e a comunhão sobre as restantes partes. Como se diz no artigo 1420.º, “cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário1 das partes comuns do edifício”. Esta relação entre propriedade exclusiva e comunhão surge-nos, na economia deste direito, como o elemento estruturante da compreensão de todo o instituto e determinante para a definição do seu regime. A propriedade horizontal é, todavia, um direito real novo, porquanto o estatuto da propriedade e o da compropriedade sofrem desvios na propriedade horizontal que lhes desvirtuam o sentido originário. Não negamos que haja ainda uma propriedade e uma compropriedade, mas a junção destes dois direitos cria algo de diferente, impondo restrições mútuas e entrecruzando campos de poder: a utilização pelos condóminos das coisas comuns está sujeita a uma regulação heterogénea e organizada de modo a possibilitar e a melhorar a utilização das frações autónomas. Tal como noutros ordenamentos que seguem esta estrutura dualista, o regime português considera, contudo, que a fração autónoma é o elemento mais importante deste novo direito.

Vários ordenamentos jurídicos, em culturas jurídicas próximas da nossa, o condomínio resulta da conjugação de três elementos: (a) a propriedade exclusiva; (b) a compropriedade do solo e das partes comuns do edifício; e a (c) pertença (membership) a uma associação de proprietários. Nesta estrutura tripartida, o adquirente de uma fração imobiliária adquire um direito de propriedade sobre o seu apartamento, um direito de compropriedade sobre as partes comuns e torna-se membro da associação de proprietários. Neste sistema, regime do condomínio bole simultaneamente com os direitos reais e com o direito das associações.

Em Inglaterra, onde vigora o Commonhold and Leasehold Reform Act de 2002, a Commonhold Association é uma empresa privada (company) que detém as partes comuns do edifício, bem como dos serviços e equipamentos comuns, e todos os proprietários das unidades imobiliárias são membros da empresa, com base uma quota por unidade.

Na Irlanda, as áreas comuns são detidas exclusivamente pela Owners’s Management Company (OMC) e os titulares das unidades não têm quotas nas partes comuns. O arrendamento das unidades confere o direito de uso e de gozo, incluindo das partes comuns e dos serviços comuns. Os administradores da OMC são os arrendatários das unidades imobiliárias, controlando, deste modo os assuntos da gestão do edifício.

Na Escócia, o Tenement Management Schemes (TMS) resulta num regime dualista de propriedade privada sobre as unidades individuais e compropriedade sobre a propriedade comum. O âmbito da propriedade comum é muito limitado, revelando-se uma clara preferência pela propriedade individual. No regime dos Development Management Schemes (DMS), já se reconhece o terceiro elemento, isto é, a pertença a um corpo de gestão (a associação de proprietários).

A Suécia tem um regime cooperativo que pode ser visto como um sistema unitário, ou seja, em que a propriedade da casa é propriedade da associação e as quotas dos seus membros é que lhes vai permitir arrendar uma casa no edifício. Existe uma forma muito recente de condomínio, desenhada como uma estrutura dualista: à propriedade sobre a fração autónoma e à compropriedade sobre as partes comuns são-lhes reconhecidas importância igual. Este novo regime, porém, está a encontrar dificuldades na sua implementação prática.

De uma análise dos vários ordenamentos jurídicos, para além de alguma diversidade quanto à estrutura da propriedade horizontal, destaca-se em todos eles um aumento das potencialidades do regime do condomínio, a sua utilização para novos e diversos fins. Assim, encontramos:

Condomínios residenciais – abrangem as moradias divididas em várias frações, prédios construídos em altura, apartamentos duplex, conjuntos de moradias, complexos imobiliários constituídos por vários edifícios;

Condomínios comerciais, industriais e profissionais – estes condomínios são mais desenvolvidos no Brasil, Canadá e Estados Unidos, mas também existem em Portugal. Relembre-se que o regime da propriedade horizontal pode ser aplicado aos centros comerciais;

Resorts – Em Portugal, veja-se o Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de Março, estabelecendo o regime dos empreendimentos turísticos;

Condomínios de lugares de estacionamento – A Alemanha, a Polónia, a Eslovénia e a África do Sul permitem a criação de condomínios de lugares de estacionamento;

Condomínios em que as unidades autónomas são frações de solo para bancas de mercado – cfr. artigo 533 do Código Civil da Catalunha;

Condomínios para parques de caravanas e docas – na Holanda e na Catalunha;

Condomínios de sepulturas – no regime catalão;

Em França, os condomínios de serviços (cfr. capítulo IV da Lei 65-557, de 10 de Julho de 1965).

Uma última nota introdutória serve para destacar que, em vários ordenamentos jurídicos, depois de ultrapassada a barreira do princípio superfícies solo cedit, que impedia a constituição da propriedade horizontal, após duas regulamentações no século XX (uma no início do século e outra já posterior, fruto do amadurecimento do instituto), o século XXI traz uma nova alteração de regulamentação, a chamada “regulamentação de terceira geração”

in ” Estudo para uma reforma legislativa”