A primeira questão a considerar é a de saber se o administrador tem de ser uma única pessoa, ou se podem existir no condomínio vários administradores. O administrador poderá ser um órgão plural (como é a assembleia de condóminos) ou, pelo contrário, à unidade do órgão corresponde a unicidade do titular do órgão? Por exemplo, é lícito à assembleia privar o administrador de algumas das suas funções e atribuir a outra pessoa a manutenção ordinária das partes comuns, a administração de uma parte específica do edifício (v.g., no caso de o edifício ser composto por várias torres), ou ainda a administração de um serviço específico, como o aquecimento central? A considerarmos a resposta positiva, no âmbito das suas funções este co-administrador deve convocar a assembleia de condóminos, elaborar os orçamentos, cobrar as receitas e efetuar as despesas, prestar contas, ou seja, agir como um verdadeiro administrador, munido de poderes negociais e processuais.

Pensamos que não é de admitir a existência de vários administradores num edifício constituído em propriedade horizontal. Embora se pudesse aceitar que certas funções do administrador são compatíveis com a pluralidade de titulares, já que são, por assim dizer, divisíveis, como a convocação da assembleia de condóminos ou a elaboração do orçamento das despesas e das receitas relativas a cada ano (o que cada administrador faria relativamente ao assunto de que estivesse encarregado), não é o que acontece com a maior parte das funções do administrador, de que resulta a necessidade de unidade. Por exemplo, verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro, realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio guardar as atas das reuniões e facultar a respetiva consulta, guardar as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, publicitar as regras de segurança do condomínio, facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às frações. Todas as funções agora enunciadas têm a ver com o edifício no seu conjunto, e não são repartíveis entre várias pessoas sem se quebrar inexoravelmente a unidade na administração do condomínio, que o legislador considerou indispensável à boa gestão das partes comuns.

Se tudo o que dissemos tem a ver com um certo aspeto interno da gestão do condomínio, mais premente ainda se torna a necessidade de titularidade única do órgão no aspeto externo, quanto à representação unitária do condomínio, imprescindível para assegurar a circulação do condomínio no tráfico jurídico e, sobretudo, para proteger os interesses de terceiros cuja esfera jurídica se encontra com a do condomínio. Veja-se os seguintes exemplos: os condóminos devem comunicar ao administrador a escritura pública de junção ou cisão das frações autónomas; o administrador representa o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas, tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia, pode ser demandado nas ações respeitantes às partes comuns do edifício (com exceção das ações relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns).

Não se diga que a existência de vários administradores é uma exigência da complexidade moderna da administração dos edifícios. O que dizemos não nos impede de considerar legítimo que o administrador tenha ajudantes, auxiliares ou colaboradores, que o ajudem a ultrapassar as dificuldades inerentes à gestão de um condomínio

A nossa opinião, segundo a qual o administrador é um órgão singular, encontra forte apoio legal. Nos termos do artigo 1430.º, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. A lei nunca faz referência à existência de vários administradores, impondo até que o regulamento do condomínio preveja e regule o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste (artigo 7.º do DL 268/94).

Outro indício forte encontramos na expressão “decisões do administrador” (cfr. artigo 1434.º, n.º 1). O legislador refere-se a decisões do administrador, quando é normal entender-se que as deliberações correspondem a manifestações de vontade de órgãos plurais e as decisões correspondem a declarações de vontade de órgãos singulares.

O administrador pode ter um ajudante numa parte delimitada do edifício, a quem incumba o dever de publicitar as regras de segurança (na utilização do elevador, a indicação de saídas de emergência, a localização dos extintores e das torneiras de segurança, por exemplo). O administrador terá poderes decisórios gerais, de orientação, de coordenação e de fiscalização da atividade dos seus colaboradores. Os ajudantes, auxiliares ou colaboradores são subordinados ao administrador, e só respondem perante ele. Perante o condomínio, o administrador é o responsável, e é ele quem responde no caso de as informações não serem devidamente publicitadas.

O administrador constitui o único meio de atuação responsável do condomínio.

Mas, sendo um órgão responsabilizante, deve sê-lo de modo claro e inequívoco. O administrador representa um pólo único de responsabilidade, quer perante os condóminos (pelo exercício diligente das suas funções), quer perante terceiros (enquanto se traduz na pessoa que representa o condomínio) – a empresa fornecedora de eletricidade deve saber, facilmente, a quem se dirigir para exigir o pagamento das dívidas, tal como o condómino deve saber a quem pedir a regularização da utilização dos elevadores. A figura do administrador tem de ser imediatamente apreensível a qualquer pessoa que se relacione com o condomínio.

A preocupação do legislador com a existência de um único administrador, de alguém que represente externa e unitariamente o condomínio, manifesta-se, ainda, em aspetos secundários do seu regime, como o seja a preocupação de informação da identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste (cfr. artigo 3.º do DL 268/94).

É certo que o legislador, com a Reforma de 1994, veio introduzir o artigo 1438.º-A (Propriedade horizontal em conjuntos de edifícios), nos termos do qual: “O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afetadas ao uso de todas ou algumas unidades ou frações que os compõem”.

Parece-nos que a aceitação do regime da propriedade horizontal terá de ser in totum.

No caso de os proprietários dos vários edifícios quererem adotar o regime da propriedade horizontal deverão recebê-lo todo, no seu sentido global e completo, e não por disposições isoladas. Assim, sendo vários os edifícios, haverá um único administrador geral (se falamos do super condomínio, podemos utilizar a sugestiva e correspondente expressão do super administrador). A este administrador caberá a gestão e a representação de todas as partes comuns, quer as que pertencem a cada edifício particular, quer as que ligam funcionalmente os edifícios entre si.

O que está, definitivamente, fora do espírito legal é a existência de um administrador para cada edifício e de um administrador geral que, afinal, só seria administrador das partes que ligam funcionalmente os edifícios entre si. A ser assim, em cada edifício teríamos um administrador para as partes e serviços comuns “internos” (escadas e instalações gerais), e um administrador para as partes e serviços comuns “externos” de ligação aos outros edifícios. Não nos parece, de modo algum, que o nosso regime legal sancione esta situação.

A solução que propugnamos, além de ser a mais conforme com o espírito do regime, encontra apoio no artigo 3.º, do DL 268/94, que impõe a afixação, na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos, da identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste. E o artigo 8.º, do mesmo DL, estabelece que o administrador deve assegurar a publicitação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à dos equipamentos de uso comum”.

In ” Estudo para uma reforma legislativa”