Identificando o administrador como órgão, não podemos esquecer a relevância jurídica da relação entre o órgão e o titular do órgão (Organträger). Entre o condomínio e o administrador há, além de uma relação orgânica, uma relação negocial.

O titular do órgão pode ser investido nas funções de administrador por dois modos: através de nomeação pela assembleia ou por via contratual.

A nomeação é um negócio jurídico unilateral, válido com a declaração de vontade da assembleia dos condóminos, mas cuja eficácia está dependente da aceitação da pessoa nomeada. A declaração de aceitação não dita a regulamentação de interesses: a nomeação não tem um alcance normativo dependente da aceitação, na medida em que a estrutura do ato está tipificada na lei. A aceitação é posterior ao ato de nomeação, os efeitos jurídicos não assentam na conjugação da vontade das partes. O poder conformador pertence à assembleia de condóminos, só ela define constitutivamente a situação jurídico administrativa.

As duas vontades não têm igual valor nem paridade de poderes. Esta é a forma tradicional de investidura do titular do órgão e aquela que, ainda hoje, é adotada nos pequenos condomínios de gestão não profissional.

Com o evoluir das relações e a maior complexidade das funções, os condóminos passaram a “contratar” os seus administradores, facto a que não foi alheio o boom das “empresas administradoras” ou “sociedades gestoras do condomínio”. Se é celebrado um contrato entre a assembleia e o novo administrador, entendemos que se trata de um

contrato com um objeto específico: o contrato de administração do condomínio.

O contrato de administração é uma nova realidade, que não se confunde com o contrato de trabalho ou com o contrato de prestação de serviços.

Nos termos do artigo 1152.º, contrato de trabalho é aquele pelo qual uma pessoa se obriga, mediante retribuição, a prestar a sua atividade manual e intelectual a outra pessoa, sob a autoridade e direção desta.

A primeira nota distintiva consiste em que o contrato de administração não é necessariamente oneroso (o artigo 1435.º, n.º 4, diz-nos que o cargo do administrador é remunerável, não remunerado).

Em segundo lugar, no contrato de trabalho, há identidade entre a pessoa a quem é prestada a atividade e a pessoa sob cuja direção e autoridade se atua. Estas ideias são muito flutuantes no contrato de administração. O administrador é um órgão do condomínio, ao lado da assembleia de condóminos. A assembleia tem, porém, poderes de controlo sobre a atividade do administrador – poderes esses que, porém, não permitem caracterizar tal atividade como desenvolvida sob a sua “direção e autoridade”. O administrador goza de autonomia no desenvolver das suas funções, e tem uma margem de discricionaridade que não lhe pode ser negada (por exemplo, a assembleia dos condóminos reunirá sempre que for convocada pelo administrador – artigo 1431,º, n.º 2).

O contrato celebrado com o administrador não se confunde com um contrato de prestação de serviços, em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado do seu trabalho intelectual ou manual, com ou sem retribuição (cfr. artigo 1154.º).

A atividade do administrador não é, claramente, uma atividade de resultado. Veja-se, por exemplo, os seus deveres de regular o uso das coisas comuns e a prestação de serviços de interesse comum, executar as deliberações da assembleia, ou guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

Estamos perante um novo contrato, que não é, ainda, típico, nem legalmente nem socialmente: um contrato de administração.

Do exame do direito positivo resulta que o elemento de facto ao qual se devem reconduzir os efeitos predispostos pelo ordenamento jurídico (poderes do administrador) é a escolha, rectius, eleição, da pessoa do administrador pela assembleia de condóminos, seguida da aceitação (expressa ou tácita) do administrador. Tal escolha reveste a forma de uma deliberação da assembleia, que vale, externamente, como proposta contratual. A determinação volitiva dos condóminos, manifestada pela deliberação da assembleia, é o instrumento de designação da pessoa física e de manifestação de vontade dirigida à instauração de uma relação contratual.

A deliberação de escolha da pessoa do administrador, reconduzindo-se a uma proposta contratual, evidencia, necessariamente, a existência de um único centro de interesses. Intuitivamente, o grupo dos condóminos surge configurado como uma única parte contratual.

In ” Estudo para uma reforma legislativa”