1. Caracterização do condomínio

1.1. As relações decorrentes da habitação urbana estão cada vez mais complexas, sendo frequentes as situações de divergência, incompatibilidade ou mesmo dissensão na gestão das coisas que pertencem em comum a vários titulares. É o que sucede com o condomínio, em que por via da sua própria especificidade muitos dos atos já são praticados por sociedades de gestão de condomínios. E trata-se de uma matéria com um relevo crescente. Segundo anunciou recentemente a DECO, a má gestão de condomínios está no topo das reclamações que são recebidas por aquela associação de defesa dos consumidores e, por outro lado, quinze a vinte por cento dos pedidos de esclarecimento ou de reclamações que todos os anos chegam à mesma entidade, prendem-se com questões do condomínio, sabendo que não há uma entidade à qual os condóminos possam recorrer, salvo aos Tribunais nos casos de litígio.

1.2. Sempre que um prédio se encontre dividido em frações autónomas, ou seja, apartamentos ou andares como unidades independentes e isoladas, diz-se que está constituído em propriedade horizontal. Se, de igual modo, as frações pertencerem a diferentes proprietários, existe um condomínio, designando-se por condómino o proprietário de cada fração desse prédio.

1.3. Em cada prédio urbano constituído em propriedade horizontal há partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (art.os 1420.º, n.º 1 e 1421.º do Código Civil) e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as frações autónomas). Relativamente às primeiras, torna-se necessária a sua gestão e conservação, razão por que a lei reconhece a existência de dois órgãos para o efeito, a saber, o administrador de condomínio, que é nomeado pela Assembleia de Condóminos (pode ser um dos comproprietário ou um terceiro), que uma função executiva, passível de remuneração e, a assembleia de condóminos, composta por todos os proprietários e à qual compete decidir sobre questões de fundo sobre a compropriedade, aprovar as contas e os orçamentos apresentados pelo administrador e fiscalizar, em geral, a atuação do administrador.

1.4. Juridicamente, o condomínio não tem personalidade jurídica, nem aliás é uma pessoa coletiva, apenas sendo a esta equiparado em termos do Registo Nacional de Pessoas Coletivas(“entidade equiparada a pessoa coletiva”), mas a lei processual reconhece-lhe personalidade judiciária [art.º 6.º, al. e) do CPC], relativamente às ações que se insiram no âmbito dos poderes do administrador.

2. Obras urgentes

2.1. Precisamente quanto às partes comuns, dispõe o art.º 1427.º do Código Civil que “as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer dos condóminos”. Tal sucede, designadamente, quando exista alguma zona comum que esteja em riscos de ruir, ocorram infiltrações nas frações através de fissuras existentes nas partes comuns (v.g., parede exterior do prédio).

2.2. A lei não enuncia qualquer conceito de obras urgentes, decorrendo da natureza e da especificidade em concreto. Assim, haverá urgência quando a sua omissão ponha em risco ou perigo o direito de personalidade de algum dos condóminos ou habitante na fração, designadamente a sua saúde ou integridade física. Assim ocorrerá, designadamente, quando exista uma infiltração que incida diretamente sobre divisões de permanência por tempo elevado (v.g., quarto de dormir, cozinha, escritório de trabalho).
Como referem Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, III, p. 437), “a urgência da reparação é o diapasão pelo qual se mede a legitimidade da intervenção do condómino não administrador…sendo em função do grau dessa urgência que inclusivamente se determinará a existência de impedimento do administrador”.
Ou seja, para uma reparação ser considerada urgente é necessário que o dano a evitar com a reparação seja premente ou eminente e que a reparação não se coadune com delongas temporais.

2.3. Porém, resulta do preceito que a intervenção direta na realização de tais obras urgentes pelos condóminos de per si, tem natureza excecional. Ou seja, compete primeiramente ao administrador de condomínio efetuar tais obras, razão por que se impõe que primeiramente o(s) condómino(s) afetado(s) comunique o facto ao administrador de condomínio e/ou reclame a convocação de uma assembleia de condóminos para decisão sobre tal matéria.
A este propósito, e embora não resulte expressamente do texto legal, refere Sandra Passinhas (A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal, 2000, p. 314), “resulta do regime da propriedade horizontal o dever de os condóminos comunicarem imediatamente ao administrador a necessidade de reparações urgentes”.
No mesmo sentido, Francisco Pardal e Dias da Fonseca (Da Propriedade Horizontal, p. 196) enunciam que “a prudência aconselha a efetivar a obra – reparação necessária – através da assembleia de condóminos ou do administrador, para evitar possíveis discussões sobre a qualificação de urgente e sobre a eventualidade de não poder exigir dos outros condóminos a parte respetiva, sem ser através da ação de enriquecimento sem causa”.

2.4. Contudo, o condómino não precisa de qualquer autorização do administrador ou da assembleia de condóminos para realizar as obras urgentes. Basta que, tendo havido comunicação da sua parte, ocorra a falta (omissão) ou impedimento do administrador na sua efetivação (art.º 1427.º do Código Civil). A este propósito também se refere Rui Vieira Miller (A Propriedade Horizontal no Código Civil, p. 230), alvitrando que “não carece o condómino de se munir de autorização prévia dos restantes, do mesmo modo que dela também não precisaria o administrador, até porque a urgência de que elas se revistam pode não ser compatível com essa autorização”.

2.5. Requisito essencial é, como já referido, a falta (omissão) ou impedimento do administrador na realização das obras. Tal pode decorrer da consideração por este que as obras não revestem carácter urgente (caso em que é recomendável convoque uma assembleia de condóminos), mas também pode resulta da falta de vontade, delonga irrazoável ou inabilidade do mesmo na resolução do problema suscitado. Estes últimos motivos podem, todavia, consubstanciar fundamento para a remoção do administrador do seu cargo, já que lhe está imposta a incumbência de realizar as reparações necessárias, nos termos do art.º 1436.º, al. f) do Código Civil.

3. Do reembolso

3.1. Verificando-se os requisitos para a reparação urgente por iniciativa do condómino, assiste a este o reembolso da quantia despendida da parte do condomínio (isto é, dos restantes comproprietários nas partes comuns). O custo é repartido por todos os condóminos na proporção do valor das suas frações, nos termos do art.º 1424.º do Código Civil, devendo assim o condómino que tomou a iniciativa receber da administração de condomínio o valor comprovado das despesas que suportou, deduzido da proporção cuja responsabilidade lhe cabia de acordo com o valor da sua fração.

3.2. Ainda que se venha a entender que as obras realizadas não tinham natureza urgente e que poderiam ter sido realizadas pela administração de condomínio ou noutro prazo, porque realizadas sobre partes comuns do edifício, assiste sempre ao condómino o direito ao reembolso do efetivamente despendido (desde que tenha sido adequado ao fim em causa), no âmbito das regras do enriquecimento sem causa (art.º 473.º do Código Civil), já que o entendimento implicaria o aumento de um património (do condomínio, que ficou beneficiado com as obras) e o correlativo empobrecimento de outro património (do condómino que tomou a iniciativa de as realizar e suportou as respetivas despesas), sem idónea causa justificativa dessa deslocação patrimonial.

3.3. Se porventura a administração de condomínio se recusar a proceder ao reembolso da parte devida ao condómino que tomou a iniciativa, embora a obrigação emergente para o a administração de condomínio não seja estruturalmente uma obrigação contratual, a jurisprudência já entendeu ser aplicável em caso de incumprimento as regras do regime geral das obrigações, designadamente assistindo ao condómino que tomou a iniciativa o direito de se recusar a proceder ao pagamento das prestações de condomínio, ao abrigo da exceção de não cumprimento contratual, nos termos do art.º 428.º do Código Civil (Cfr. Ac. RP, 01.04.1993, CJ, II, p. 201).

3.4. Todavia, é nosso entendimento que interpelada a administração de condomínio, nos termos do art.º 805.º do Código Civil, para proceder ao pagamento do valor despendido (deduzido da proporção da responsabilidade do condómino) e aquela não o fazendo, em virtude da existência de créditos recíprocos, assistirá ao condómino que tomou a iniciativa de realizar as obras sobre as partes comuns, o direito de compensação de créditos, deixando assim de proceder ao pagamento das contribuições para o condomínio até se operar a efetiva e integral compensação, nos termos do art.º 848.º do Código Civil.

Fonte : Dr. Joel Timóteo Ramos Pereira, Juiz de Direito de Círculo in Revista «O Advogado», II Série, n.º 21, Janeiro de 2006