Na evolução da tabela de síntese da propriedade horizontal (PH), para além de concentrar todos os dados numéricos que resultam das medições gráficas do projeto de arquitetura, respetivas utilizações e localizações das frações, foi necessário definir uma metodologia para a obtenção de forma coerente, equitativa e proporcional, do cálculo do valor a atribuir a cada fração.
Esta relação de proporcionalidade foi efetuada com base nas várias áreas de cada fração, e na respetiva relação com o uso dos elementos comuns da edificação, com que interferem de forma mais direta.
Partindo sempre do princípio que a relação dos encargos comuns do prédio irá ser suportada pelas frações de forma diretamente proporcional ao seu valor, existe uma generalizada tentativa de fuga a esses encargos, procurando-se sempre uma redução no cálculo de atribuição de valor.

A despesa corrente de manutenção do prédio, assim como a degradação dos elementos comuns, representam os principais encargos comuns dos prédios, a carecer de distribuição, na respetiva proporção de valor, entre a totalidade dos condóminos.

Ou seja, este será o principal fator a ter em conta, na atribuição de valores a cada uma das áreas, em função daquilo que efetivamente cada uma delas representa no desgaste e na manutenção da totalidade do prédio.

Numa primeira fase, considerei a grande diferença proporcional, dentro das áreas afetas ao uso de cada fração, relativamente ao valor unitário de cada m2 da área “do uso principal”: -todos os m2 das áreas complementares das áreas principais (tais como garagens e lugares de parqueamento, compartimentos de arrumos  separados das áreas principais, varandas, terraços, e áreas de terreno de uso exclusivo da fração), foram contabilizadas a 1/3 do valor (entre 1/3 a 1/4) de cada m2 de área principal.
Isto significou uma evolução do sentido de justiça assinalável, relativamente ao que se vinha praticando nos casos em que se fazia uma atribuição direta de valores das frações, em função das respetivas áreas totais. Por exemplo: – Acabou-se com a situação em que um apartamento T2 de 100m2, que tinha ainda um terraço de outros 100m2, ficava a pagar de condomínio o dobro (incluindo nas despesas de elevadores, etc.) de outro apartamento T2 igual, mas que apenas tinha os 100m2 de área, e não tinha terraço, o que era uma grande injustiça.
Esclarecendo, diga-se que se passava a considerar o T2 simples, com 100 unidades; e o outro, que tinha ainda mais outros 100m2 de terraço, como tendo 133,33 unidades (que poderiam ser apenas 125, se se considerasse a proporção de 1/4 em vez de 1/3).
Situação esta bem mais justa que a posição antiga a esta tabela, de considerar o primeiro com 100 unid. e o segundo com 200 unid., numa proporção direta em função da soma total dos respetivos m2 de área que tinham afetos (um com 100m2 e o outro com o total de 200m2 de área).
Havia ainda, no entanto, uma grande injustiça nos casos que envolviam o uso exclusivo de terreno exterior, por parte de algumas frações.
Essa proporção de 1/3 ou de 1/4 do valor, era ainda muito elevada.
As vantagens do uso do terreno exterior são normalmente bem menores do que o dos espaços construídos, as garagens, varandas  ou terraços, já para não falar do efetivo custo de construção específico de cada uma dessas áreas.
Foi assim alterada a tabela de síntese e passou a ser considerado, nestes casos, um valor entre 1/3 a 1/5 do valor relativamente à área principal.
Entretanto foi percetível que, na maior parte dos casos, esse terreno era “imposto” às frações confrontantes ao nível do solo, sem grandes vantagens, e significando encargos de condomínio avultados.
Passou então a considerar-se para o terreno de uso exclusivo de uma fração, a proporção entre 1/5 a 1/10 do valor por m2, relativamente à área principal, anotando na tabela a aplicação de 1/5 ( comum para os casos em que essa área do terreno afeto à fração não era grande, e significava alguma vantagem para a mesma).
No entanto, a utilização exclusiva do solo por uma fração, em princípio, não origina degradação de partes comuns do prédio.
E, por vezes, as áreas de terreno afetas a algumas frações, são significativas, desproporcionando dramaticamente os encargos dessa fração nas despesas de condomínio.

Passei assim a considerar a aplicação na proporção de 1/9 do valor, mantendo em aberto a margem entre 1/5 e 1/10, pois cada caso pode em si permitir mais-valias diferentes que, cada autor da PH, deverá ajustar.
Será aqui de salientar os parâmetros de avaliação das finanças, para efeitos do IMI, que, até uma área de terreno correspondente a 1,5 vezes a área de implantação do prédio, consideram, para tributação, um valor elevado por m2. E para a área restante do terreno, já consideram um valor muito mais baixo.
A relação entre estes valores referenciais tem também uma vantagem simplificativa nos arredondamentos necessários ao cálculo proporcional, pois trata-se de valores múltiplos que facilitam as contas: 1/1 – 1/3 – 1/9.
Para esclarecer melhor, temos, na segunda folha da tabela exemplificativa, já preenchida, que remeto aos que a solicitam, numa das frações indicadas (comercial): – 150m2 de área principal, alpendres com 20m2, varandas com um total de 5m2, mais uma área de terreno de uso exclusivo da fração com 150m2, atingindo um total de área afeta de 325m2.
Temos outra fração (habitacional): – 125m2 de área principal, um total de 9m2 de varandas, 27m2 de área de garagem, atingindo um total de 161m2 de área afeta.
Ora, aplicando a fórmula de cálculo do índice para determinação de valor (não é o valor da fração, é o índice), obtemos para a primeira 175 unidades, e para a segunda 137 unidades.

São estes índices que, estabelecendo a proporção relativamente ao valor total atribuído ao prédio, por uma razão de três simples, nos permitem definir a permilagem e o valor de cada fração:
– na primeira uma permilagem de 164,48 e um valor de €82.240,00;
– na segunda uma permilagem de 128,76 e um valor de €64.380,00.
Valores estes proporcionalmente bastantes justos para uma situação comum, se considerarmos o reflexo do uso de cada uma das frações sobre as partes comuns do prédio, os respetivos encargos de manutenção comum e reparação pontual; assim como a mais-valia final de cada uma das frações, aquando da resolução da propriedade horizontal.
Seria um disparate, no exemplo exposto, considerar uma aplicação direta em função das áreas totais afetas a cada fração (numa proporção de 325 unidades da primeira, para 161 unidades da segunda).
É também um disparate deixar ao critério de cada promotor uma atribuição aleatória, do cálculo do valor que pretende atribuir a cada fração do respetivo prédio, favorecendo ou prejudicando enormemente as frações dos amigos ou familiares, relativamente às frações restantes, naquilo que significa um grande encargo para cada proprietário, que é a distribuição de todas as despesas comuns de um prédio em PH de forma mais ou menos aleatória ou interesseira, tal como a legislação em vigor atualmente permite!
Isto, salvo disposição em contrário de cada um dos Regulamentos Municipais de Urbanização e Edificação dos municípios, tal como fiz para o RMUE de Paredes.
Claro que, ter disposições diferentes, de município para município, numa questão que não tem nada de local nem regional, é também uma asneira.
Esta disposição legislativa deveria ser nacional e ser estabelecida rapidamente, pelo impacto negativo que os TCPH (títulos constitutivos das propriedades horizontais) mal elaborados têm na construção das edificações coletivas que se vão fazendo pelo país.
E que têm consequências na posterior manutenção das obras, sendo origem de desavenças, atrasos e degradações constantes, normalmente pelas injustiças que incorporam.

Os interessados na aquisição de uma fração nunca consultam os títulos constitutivos dessas propriedades horizontais (TCPH), mas acabam quase sempre por ser vítimas das respetivas incongruências, intencionais ou não.

Caso o leitor pretenda utilizar a tabela de cálculo da permilagem em título, solicite-a gratuitamente pelo mail fjferreira3@gmail.com

Esta tabela permite determinar a permilagem da propriedade horizontal da forma mais adequada, facilitando a elaboração da respetiva descrição, evitando-se muitos dos erros comuns na constituição de uma propriedade horizontal.

Fonte : Ferreira. Arq. – Blogue Propriedade Horizontal