O contrato de locação financeira encontra-se regulado pelo Decreto-Lei (DL) n.º 149/95, de 24 de Junho, sendo a sua alteração mais recente de 25 de Fevereiro de 2008.

Nos termos legais, a locação financeira pode ter como objeto bens móveis ou imóveis, resultando, em ambos os casos, para locador e locatário, obrigações decorrentes das distintas posições jurídicas que assumem. Tratando-se de uma locação financeira imobiliária e, portanto, nos casos em que o objeto da locação é uma fração autónoma, quem é o responsável pelo pagamento das quotas de condomínio?

Os tribunais portugueses têm sido “convidados” a pronunciar-se sobre esta problemática, em consequência dos pleitos que opõem condomínios, locadores e locatários, e as decisões não têm sido unânimes. De um lado, aqueles que defendem que a responsabilidade do pagamento das despesas do condomínio é do proprietário do imóvel, do locador, do outro lado, os que sustentam que o pagamento daquelas despesas compete, exclusivamente, ao locatário. Quid Juris?

A locação financeira começou a ser regulada pelo sistema legal português em 1979, com o DL n.º 135/79, de 18 de Maio, sobre as sociedades de locação financeira, e, DL n.º 171/79, de 6 de Junho, sobre o contrato de locação financeira. No inicio dos anos 80 começaram a surgir as primeiras entidades de locação financeira, que têm vindo a aumentar desde então, normalmente associadas às instituições financeiras, o que também explica, como adiante veremos, a natureza deste instituto, isto porque, a atividade destas empresas não é a comercialização de bens, mas o financiamento. Este financiamento, na locação financeira, ao invés de se caracterizar pela entrega de uma quantia em dinheiro, consubstancia-se na posse e utilização de determinados bens pelo locatário.

A locação financeira é uma figura complexa, que é composta por um financiamento, uma relação de locação e uma possível compra e venda.

O legislador define a locação financeira como ” o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados” artº 1.º do DL n.º 149/95.

É, portanto, uma figura complexa, que é composta por um financiamento, uma relação de locação e uma possível compra e venda. De resto, a opção de compra do bem locado, pelo locatário, mediante o pagamento do valor residual acordado, é um pressuposto fundamental da locação financeira.

Do contrato de locação financeira resultam obrigações reciprocas para ambas as partes (contrato sinalagmático), obrigando- se o locador a proporcionar o gozo do bem e o locatário a pagar as rendas acordadas.

Uma análise ao DL n.º 149/95, revela que o legislador quis atribuir ao locatário um vasto leque de direitos e obrigações, que se encontram inscritos, nomeadamente, no art. 10.º, n.º 1. Muitos autores caracterizam mesmo o locatário, como sendo o proprietário económico da coisa locada, considerando que é ele o utilizador exclusivo do bem. O Prof. Doutor Rui Pinto Duarte, na sua obra O Contrato de Locação Financeira – Uma Síntese, refere que o locatário”(…) comunga da «propriedade económica» da coisa desde o início do contrato e que a sua parte nessa comunhão vai crescendo ao longo do contrato.”

Conforme refere este autor, esta “propriedade económica” do locatário manifesta- se de várias formas, isto porque, não só é o utilizador exclusivo do bem locado, conforme já referido, como também:

  • De uma perspetiva contabilística tem que o integrar no seu ativo imobilizado;
  • Tem que efetuar o seguro do bem locado, art. 10.º, n.º1, j) do DL n.º 149/95;
  • O risco de perda ou deterioração do bem locado corre por sua conta, art.12.º do DL n.º 149/95;
  • Pode exercer contra o vendedor ou o empreiteiro todos os direitos relativos ao bem locado ou resultantes do contrato de compra e venda ou de empreitada, art. 13.º do DL n.º 149/95
  • È ele que normalmente recebe do fornecedor o bem locado;
  • È equiparado ao proprietário no caso da locação financeira de veículos, para efeitos da aplicação da legislação relativa ao licenciamento e utilização dos veículos e seus reboques, DL n.º11/84, de 7 de Janeiro;
  • È ainda responsável pelo pagamento em caso de locação de fração autónoma, das contribuições para o condomínio, art. 10.º, n.º1, b), do DL n.º 149/95.

Não foi inusitada a indicação em último lugar, com sublinhado, desta obrigação atribuída ao locatário, pelo DL n.º 149/95, visto que, assume especial relevância nesta discussão. Conforme já mencionado anteriormente, a legislação sobre a locação financeira surgiu em Portugal em 1979, com o DL n.º 171/79, de 6 de Junho, tendo sido revogado pelo atual DL n.º 149/95, que teve como um dos principais propósitos, nos termos do preâmbulo, enunciar “(…) mais completamente os direitos e deveres do locador e do locatário, de modo a assegurar uma maior certeza dos seus direitos e, portanto, a justiça na relação ” O crescente interesse pela locação financeira e consequente aumento da celebração deste tipo de contratos, motivou o legislador a intervir e a regular de forma mais rigorosa. Isso mesmo confirmou-se, precisamente, com a introdução daquela última disposição legal, sobre as despesas do condomínio, pelo DL n.º 265/97, de 2 de Outubro, com o objetivo de criar um regime uniforme para a locação financeira, independentemente do objeto.

Ora, considerando o que aqui foi exposto sobre o DL n.º 149/95, encontrando-se expressamente prevista, neste diploma legal, a obrigação do locatário pagar as despesas do condomínio, art. 10.º, n.º1, b), poderíamos pensar que não restariam dúvidas sobre esta matéria, contudo, não é assim, sendo necessário articular o regime da locação financeira, com o regime da propriedade horizontal.

Os que defendem que o locatário é exclusivamente responsável pelo pagamento do condomínio, argumentam que o regime especial da locação financeira prevalece sobre o regime geral do art. 1424.º do CC, ou seja, tem eficácia erga omnes, impondo-se ao condomínio.

A propriedade horizontal é caracterizada por dois tipos de propriedade: a propriedade exclusiva sobre determinada fração autónoma, e a compropriedade em relação às partes comuns, isto mesmo resulta do n.º 1, do art. 1420.º do Código Civil (CC), “Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.”

Aqueles que defendem o locador como responsável pelo pagamento das quotas de condomínio, articulam esta norma, enquanto definidora do locador como proprietário e, consequentemente, condómino, com o nº 1 do artº 1424 do CC. ” Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor”. Para tal atribuem a esta norma uma natureza real, oponível erga omnes, sendo a obrigação de contribuir para estas despesas, imposta por esta norma legal, um exemplo de obrigações propter rem, ou seja, conexas, dependentes e acessórias de um direito real. O Prof. Henrique Mesquita define estas obrigações “(…) como vínculos jurídicos em virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrita para com outra (titular ou não, por sua vez, de um ius in re) à realização de uma prestação de dare ou facere”, Obrigações Reais e Ónus Reais. Como tal entendem que estas normas do Código Civil, não são incompatíveis com as normas do DL n.º 149/95, pelo contrário, articulam-se com estas, visto que, estas últimas, têm natureza obrigacional, portanto, apenas eficácia inter partes, ao contrário do artº 1424.º do CC. Nestes termos, perante o condomínio, o locador seria o responsável pelo pagamento das quotas, com direito de regresso sobre o locatário.

No lado oposto, os que defendem a tese do locatário como exclusivo responsável pelo pagamento das contribuições do condomínio, argumentam que o regime especial da locação financeira prevalece sobre o regime geral do art. 1424.º do CC e, como tal, tem eficácia erga omnes, impondo-se ao condomínio. Neste sentido, decidiu o tribunal da Relação de Lisboa, no Acórdão (AC) de 3/11/2011, no âmbito do processo n.º 316009.1 TBALM-AL1-6 ” (…) foi propósito do legislador estabelecer uma regulação normativa específica em matéria da propriedade horizontal, não contemplada no Código Civil. Tratava-se, por isso, da fixação de uma regime especial que tinha como efeito derrogar o regime geral, nos termos do qual cabia aos condóminos, considerados como tal os titulares do direito de propriedade sobre as frações autónomas do edifício em regime de propriedade horizontal, suportar as despesas necessárias à conservação  fruição das partes comuns (…) ” Esta posição encontra sustento, também, em decisões do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), v.g., AC de 10/07/2008, processo n.º 08A1057, AC de 6/11/2008, processo n.º 08B2623 e AC de 2/3/2010, processo n.º 5662/07.5YYPRT-A.S1, disponíveis em www.dgsi.pt.

A posição que defende que a obrigação do pagamento das despesas do condomínio recai sobre o locatário parece ser mais equilibrada, atendendo às características da locação financeira, em conjugação com o regime da propriedade horizontal.

A este argumento acrescentam alguns, ainda, que o art. 1424.º do CC tem um carácter supletivo, pelo facto de ressalvar, logo no inicio, a sua aplicação ” Salvo disposição em contrário(…) ” e, portanto podem prevalecer disposições especiais, em detrimento daquela regra geral.

Mais, foi referido atrás, que a obrigação de contribuir para as despesas do condomínio, imposta pelo art. 1424.º do CC, surge como um exemplo de obrigação propter rem. Na doutrina tradicional estas obrigações têm sido identificadas como obrigações ambulatórias, isto é, acompanham as vicissitudes do direito real e, portanto, mantêm-se, apesar de alterações na titularidade daquele direito.

Não se concordando na íntegra com este entendimento, mas, perfilhando-se o raciocínio do Prof. Henrique Mesquita, na sua obra supracitada. ” Se há obrigações em que a ambulatoriedade se impõe, outras existem, pelo contrário, que devem considerar-se intransmissíveis, por ser essa a solução que melhor se harmoniza com os vários interesses a que importa conferir tutela adequada”, em virtude das características do contrato de locação financeira imobiliária, não se vê motivos para não considerar a ambulatoriedade da obrigação e, assim, imputar a obrigação do pagamento das quotas de condomínio ao locatário, que é o proprietário económico da coisa locada, explorando-a e usufruído dela. Aliás, é o próprio locatário que escolhe o bem locado, e o locador só o adquire com o fim de o entregar aquele, ” A propriedade desempenha um papel fundamentalmente instrumental do financiamento, não sendo um fim em si mesmo”. AC STJ, de 2/3/2010, processo n.º 5662/07.5YYPRT-A.S1. Por esse motivo, no termo do contrato, por regra, verifica-se a aquisição da coisa pelo locatário.

A obrigação de contribuir para as despesas do condomínio, imposta pelo art. 1424.º do CC, surge como um exemplo de obrigação propter rem – obrigação ambulatória, isto é, acompanha as vicissitudes do direito real e, portanto, mantém-se, apesar de alterações na titularidade daquele direito.

Pelo exposto, esta última posição aqui vertida, no sentido de interpretar que a obrigação do pagamento das despesas do condomínio recai sobre o locatário, parece ser mais equilibrada, atendendo às características da locação financeira, em conjugação com o regime da propriedade horizontal. De facto, este tem sido o entendimento maioritário dos tribunais portugueses, nomeadamente nas decisões mais recentes, e, com especial relevo, no Supremo Tribunal de Justiça.

Fonte : Filipe Pereira Duarte in ANÁLISE JURÍDICA DIREITO IMOBILIÁRIO, Outubro 2015