Processo

1298/13.0TBSSB-A.E1

Relator Mário Branco Coelho
Descritores Titulo executivo Acta da Assembleia Geral de Condóminos Promitente-Comprador
Data do Acórdão 09/02/2017
Votação Unanimidade
Texto integral S
Sumário 1. Salvo disposição em contrário, a responsabilidade pelo pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento dos serviços de interesse comum cabe ao titular do direito de propriedade da fração, enquanto condómino obrigado perante o condomínio.

2. Trata-se de obrigações propter rem, integrando o conteúdo do direito real, e como tal onerando o respetivo titular.

Sumário do Relator

   

 

Sumário:

  1. Salvo disposição em contrário, a responsabilidade pelo pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento dos serviços de interesse comum cabe ao titular do direito de propriedade da fração, enquanto condómino obrigado perante o condomínio.
  2. Trata-se de obrigações propter rem, integrando o conteúdo do direito real, e como tal onerando o respetivo titular.
  3. Estabelecendo o proprietário da fração um acordo com terceiro no sentido deste assumir tais despesas, tal acordo terá eficácia meramente obrigacional, produzindo efeitos apenas entre as partes e não também perante o condomínio.
  4. Deste modo, o promitente-comprador que obteve a tradição da fração, não assume a qualidade de condómino, mormente quando ao contrato-promessa não é atribuída eficácia real.
  5. Continua assim o promitente-vendedor a ser responsável perante o condomínio pelo pagamento dos encargos de conservação e de fruição, até à celebração do contrato prometido.
  6. O promitente-comprador que beneficia da tradição material da coisa subsequente ao contrato-promessa, é geralmente havido como um mero detentor ou possuidor precário, embora se admita que possa ocorrer a inversão do título de posse, caso se demonstre que o promitente-comprador passou a agir como dono da coisa.
  7. A resolução do contrato-promessa implica que os respetivos contratantes sejam colocados na situação que teriam se o contrato não tivesse sido celebrado, com extinção da relação contratual.
  8. O condomínio não dispõe, assim, de título executivo contra o promitente-comprador da fração que obteve a tradição da coisa, e muito menos quando o contrato-promessa é resolvido.

 

Acordam os Juízes da 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

Na Secção de Execução da Instância Central da Comarca de Setúbal, foram deduzidos embargos à execução que Condomínio (…) propôs contra (…) e, realizado julgamento, foi proferida sentença julgando procedentes os embargos e determinando a extinção da execução.

Da sentença interpõe a embargada recurso e conclui:

  1. A) O presente recurso vem interposto da douta sentença proferida nos presentes autos, em 31.03.2016, que julgou os embargos procedentes e decretou a extinção da execução;
  2. B) Salvo o devido respeito que nos merecem a opinião e a ciência jurídica do Meritíssimo Juiz a quo, afigura-se ao Recorrente que a douta sentença de fls…, não poderá manter-se, porquanto, a decisão ora recorrida consubstancia uma solução que viola os princípios legais e os princípios jurídicos aplicáveis, afigurando-se como injusta e não rigorosa;
  3. C) Conclui o Meritíssimo Juiz a quo, Conforme se dispõe no art. 10.º n.º 5 do NCPC, toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da ação executiva. Logo, não estando provado que o executado tem a qualidade de condómino que lhe é atribuída – está em causa a propriedade de determinadas frações autónomas, e da prova documental constante dos autos resulta a presunção de que o proprietário é um terceiro, não o executado, nos termos do art. 7º. do Cód. Reg. Predial -, a conclusão que se impõe é a de que o exequente não está munido de título executivo contra o executado…
  4. D) Ora, como documentalmente demonstrado nos autos, o ora Recorrente é um condomínio sito em Sesimbra, constituído por dois edifícios denominados por Fase II e Fase III, sendo que o edifício a que corresponde a Fase II está devidamente licenciado e o edifício que constitui a Fase III, está agora em fase de emissão da Licença de Utilização, o que irá permitir celebrar os contratos definitivos de compra e venda;
  5. E) No período de tempo que decorreu desde a conclusão da construção e até ao presente, o universo de condóminos tem sido constituído por promitentes-compradores que assumiram a posição de condóminos e desde sempre participaram na vida corrente do Condomínio e sempre contribuíram para as despesas correntes do Condomínio;
  6. F) Isto significa, como é o caso dos autos, que, com a assinatura dos contratos promessa de compra e venda se verificou a traditio do imóvel e que desde essa data, o Recorrido passou a agir como dono do apartamento (corpus), praticando atos possessórios em nome próprio (animus possidendi);
  7. G) Com efeito, à luz da conceção subjetivista consagrada na nossa lei em matéria de posse, possuidor é aquele que, atuando por si ou por intermédio de outrem, além do corpus possessório, isto é, da atuação por forma correspondente ao direito de propriedade ou de outro direito real, tenha também o animus possidendi, ou seja, a intenção de exercer sobre a coisa um direito real próprio;
  8. H) Ora, nestas circunstâncias, face à prova documental junta aos autos, teremos que concluir: Mal esteve o Meritíssimo Juiz a quo, ao decidir como decidiu porquanto se limitou a apreciar o aspeto formal concluindo que o Executado, ora Recorrido, não é proprietário nos termos previstos no art. 7.º do Código do Registo Predial;
  9. I) Por este efeito, morreria um processo com manifesto prejuízo do Recorrente e com um enriquecimento injustificado do Recorrido que, arrogando-se de proprietário, usou e fruiu quer da fração autónoma em questão, quer da quota-parte da garagem, quer das partes comuns do edifício;
  10. J) Aliás, em defesa da tese do Recorrente, veja-se concretamente o facto provado 12: Em despacho proferido no dia 12.07.2006, nos autos de embargos de terceiro 5016/03.2TVPRTA, por apenso a uma execução instaurada por (…) Leasing, SA, foram liminarmente admitidos os embargos de terceiro deduzidos pelo ora executado, deferindo-se também a restituição provisória de posse do imóvel, condicionada à prestação de caução no valor de € 5.000,00 – provado por documento (sublinhado nosso);
  11. K) Daqui resulta indiciariamente que se a posse foi restituída ao ora Recorrido, a pedido deste (embargos de terceiro), foi porque este invocou essa mesma posse materializada na sua atuação como dono da fração autónoma em causa (corpus e animus), pois, por certo, o Tribunal não restituiria a posse a alguém que a não tinha, quando esse alguém demonstrou tê-la;
  12. L) Resultou ainda provado que, com a assinatura do contrato promessa, o Recorrido recebeu as chaves da fração em causa e que ficou estipulado que ficariam a cargo deste … todas as despesas inerentes ao referido andar e garagem após a entrega das chaves e consequente posse do mesmo (Factos provados 6 e 7) (sublinhado nosso);
  13. M) Resultou também provado que o Recorrido assumindo-se como proprietário da fração em causa e comproprietário da garagem e consequentemente Condómino, também subscreveu o “Protocolo” celebrado com a Câmara Municipal de Sesimbra com vista à emissão da Licença de Utilização (Facto provado 10);
  14. N) Finalmente, como provado documentalmente, o Recorrido é autor (Interveniente) num processo interposto por um conjunto de proprietários de frações das Fases II e III que, com o nº. 231/07.2TBSSB, corre termos pela Comarca de Setúbal – Sesimbra – Inst. Local – Sec. Comp. Gen. – J1, que tem como objeto do litígio o uso de uma piscina existente num terceiro edifício, a denominada Fase I, deste empreendimento;
  15. O) Ora, em face dos factos considerados provados e da matéria não considerada mas que resulta provada por demonstrada documentalmente nos autos, não restam dúvidas, o Recorrido comportou-se, desde sempre, como se fosse dono da fração em causa, praticando todos os atos típicos do proprietário e como tal imbuídos quer do corpus quer do animus possidendi;
  16. P) Assim, em face das razões acima expostas falecem necessariamente as conclusões expendidas na douta sentença recorrida que se baseia apenas, e apesar da prova documental, numa interpretação literal e restritiva dos normativos aplicáveis ao caso sub judice;
  17. Q) Aliás, a vingar esta tese, sempre se dirá que no Condomínio Recorrente não existiriam condóminos na verdadeira aceção da palavra pois, como supra demonstrado, não existindo Licença de Utilização, não são possíveis quaisquer negócios translativos da propriedade, nomeadamente a compra e venda;
  18. R) Porém, não podem e não devem os Condóminos / promitentes-compradores e como tal o Recorrido, que aceitaram tal situação, virem depois alegar que não pagam as comparticipações a que se obrigaram, porquanto não são proprietários das respetivas frações autónomas pelo que, impõe-se, no caso presente, a revogação da sentença recorrida e a sua substituição por outra que julgue os embargos improcedentes e determine o prosseguimento da execução.

 

Contra-alegou o embargante, concluindo como segue:

  1. A) O ora executado/embargante, como o próprio exequente reconhece no seu articulado inicial, limitou-se a realizar um contrato-promessa de compra e venda com a proprietária do dito imóvel, não sendo por conseguinte o proprietário das frações pertencentes ao condomínio;
  2. B) A posse do imóvel nunca lhe foi atribuída, por falta de pagamento da caução, conforme ficou assente no ponto 12 da douta sentença;
  3. C) O facto do ora executado/embargante ter participado em assembleias de condomínio não lhe confere, por si só, a faculdade de se poder afirmar que usou e fruiu das frações do condomínio, ou partes comuns do condomínio, pois não tinha acesso às mesmas, como era do conhecimento da exequente, pelo que não existe nenhum enriquecimento ilegítimo por parte do mesmo;
  4. D) Foi declarada a resolução do contrato-promessa, com efeito retroativo, conforme facto assente, ponto onze da douta sentença e, não existindo direitos adquiridos de terceiro que devam ser tutelados, impõe pois a conclusão óbvia de que o executado, ora recorrido, não era obrigado ao pagamento dos condomínios em falta.

 

Corridos os vistos, cumpre-nos decidir.

A matéria fáctica a ponderar é a seguinte:

  1. A execução baseia-se em ata da assembleia de condóminos de 27.04.2013, na qual foi aprovado que, relativamente à fração “BG”, para o ano de 2013, a comparticipação anual seria de € 746,10, a pagar trimestralmente mediante uma contribuição de € 186,53.
  2. Na ata referida em 1. identifica-se a dívida anterior do executado, reportada a 31.12.2012, com a menção de que tal dívida é de € 7.387,34 (€ 7.210,40 de comparticipações mais € 176,94 de eletricidade), dela constando a deliberação no sentido de ser mandatada a administração para instaurar ação judicial para cobrança da mesma, juros de mora à taxa de 10% e despesas no valor de € 350,00 (despesas com obtenção de documentos para instauração da ação e com honorários de advogado).
  3. No requerimento executivo alega-se que estão em dívida três comparticipações do ano de 2013, no valor total de € 559,59, e ainda o valor de € 7.387,34, sendo o executado devedor do montante total de € 7.947,08, a que acrescem os juros vencidos e vincendos à taxa de 10% ao ano e as despesas computadas em € 350,00.
  4. A fração “BG” do prédio dos autos está inscrita no registo predial, a favor de (…), desde 22.12.1998.
  5. No requerimento executivo alega-se que o executado celebrou em 12.03.2001 um contrato promessa de compra e venda com (…), tendo esta entregue ao executado a chave e posse da fração “BG” e 2/32 da fração “A”, comprometendo-se desde então o executado a assumir todos os encargos das frações prometidas (cláusulas 5.ª e 9.ª do contrato promessa), sendo assim o executado convocado para as assembleias de condóminos e pagando as comparticipações devidas ao condomínio.
  6. No documento referido no número anterior, denominado contrato promessa, ficou previsto que seriam por conta do ora embargante “…as despesas de escritura de compra e venda, pagamento de sisa, se a ela houver lugar, e respetivos registos, bem como todas as despesas inerentes ao referido andar e garagem após a entrega a este das chaves e consequente posse do mesmo.”
  7. A chave da fração foi entregue ao executado com a celebração do documento a que se alude em 5.
  8. O embargante prestou ao condomínio a informação que consta da ata mencionada em 1., e que é do seguinte teor: “A este propósito, o Administrador (…) informou a assembleia da situação do apartamento 709 do qual o Sr. (…) apenas tem contrato promessa e está impedido pelo tribunal de entrar no apartamento, uma vez que o mesmo está penhorado por dívidas da promitente vendedora, mas informou que os saldos dos condóminos enviados com a convocatória contemplam a totalidade das dívidas.”
  9. O embargante enviou uma carta ao exequente, por este recebida no ano de 2012, cujo conteúdo é além do mais o seguinte:

«(…) No seguimento do que V/ transmiti verbalmente há cerca de 2 anos, venho por este meio confirmar que no início de 2009 declarei a resolução do contrato-promessa de compra e venda do apartamento 709, em virtude proprietária e promitente vendedora ter permitido que o mesmo fosse judicialmente penhorado mais de uma vez.

Assim sendo, reafirmo que não me responsabilizo por quaisquer pagamentos que são devidos aos condomínio podendo a Administração, se assim o entender, exigi-los à proprietária do referido apartamento (…).

Mais informo que a proprietária do apartamento 709 reside no Largo do (…), n.º 1 – S. Pedro do Sul.

Coloco-me à inteira disposição da Administração para a informar sobre o andamento da ação judicial que interpus contra a proprietária do imóvel, bem como facultar elementos os quais, eventualmente, podem facilitar a cobrança dos montantes em dívida ao condomínio (…).”

  1. O embargante assinou um protocolo celebrado no dia 05.05.2011 entre o exequente e a Câmara Municipal de Sesimbra, nos termos do qual o Condomínio e os respetivos condóminos se obrigaram a requerer junto da segunda a emissão de licença de utilização do prédio dos autos, obrigando-se a Câmara a emitir a referida licença desde que estivessem verificados os requisitos que para tanto foram previstos.
  2. Por sentença transitada em julgado no dia 13.02.2012, proferida em ação declarativa instaurada pelo ora embargante contra (…), e que correu termo no Tribunal Judicial da Comarca de Sesimbra sob o n.º 861/09.8TBSSB, decidiu-se declarar resolvido o contrato promessa a que se alude em 5., condenando-se a ali Ré a pagar ao A. a quantia de € 133.484,74, correspondente ao dobro do sinal entregue e peticionado, no âmbito de tal contrato, por ter existido incumprimento culposo do mesmo, por parte da ali Ré, quantia acrescida de juros desde a citação até pagamento, e ainda a reconhecer que o A. era titular do direito de retenção sobre a fração “BG” e sobre 2/32 avos da fração “A”, para garantia do crédito acima referido.
  3. Em despacho proferido no dia 12.07.2006, nos autos de embargos de terceiro 5016/03.2TVPRT-A, por apenso a uma execução instaurada por (…) Leasing, SA, foram liminarmente admitidos os embargos de terceiro deduzidos pelo ora executado, deferindo-se também a restituição provisória de posse do imóvel, condicionada à prestação de caução no valor de € 5.000,00.

 

APLICANDO O DIREITO

Da responsabilidade do promitente-comprador pelos encargos do condomínio

Tendo sido apresentado como título executivo uma ata da assembleia de condóminos deliberando o montante das contribuições devidas ao condomínio, invocando-se para o efeito a disposição contida no art. 6.º n.º 1 do DL 268/94, de 25 de Outubro, importa notar que esta norma dispõe que aquele documento “constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.”

Esta restrição ao proprietário como sujeito obrigado ao pagamento dos encargos do condomínio tem o seu fundamento na circunstância do condómino se encontrar uma situação de natureza dualista, sendo proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício – art. 1420.º n.º 1 do Código Civil. Assim, o condómino é simultaneamente titular do direito de propriedade singular sobre a fração que lhe pertence e de um paralelo direito de compropriedade sobre as partes comuns. Como escreve Mota Pinto[1], «esta compropriedade é uma compropriedade forçada, não é possível sair da indivisão, ao contrário do que sucede na compropriedade normal, em que é lícito requerer a divisão da coisa comum. A compropriedade das partes comuns dum edifício em propriedade horizontal é forçosa, enquanto durar a propriedade horizontal. Nesta medida é forçosa e perpétua.»

Daí que se possa afirmar que, salvo disposição em contrário, a responsabilidade pelo pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento dos serviços de interesse comum caiba ao titular do direito de propriedade da fração, enquanto condómino obrigado perante o condomínio – art. 1424.º n.º 1 do Código Civil. Trata-se de obrigações propter rem, integrando o conteúdo do direito real, e como tal onerando o respetivo titular, mesmo os «que, podendo fazê-lo, não utilizem, por si ou por intermédio de outrem, as respetivas frações e não se sirvam, consequentemente, das partes comuns do prédio, uma vez que o Código Civil adotou o critério da destinação objetiva das coisas comuns, medido, em princípio, pelo valor relativo de cada fração, e não pelo uso que, efetivamente, o mesmo faça delas.»[2]

Poderá suceder que o proprietário da fração estabeleça um acordo com terceiro no sentido deste assumir tais despesas, como pode ser estipulado no âmbito do contrato de locação – art. 1030.º do Código Civil. Porém, tal acordo terá eficácia meramente obrigacional, produzindo efeitos apenas entre as partes e não também perante terceiros – art. 406.º, n.º 2, do Código Civil – continuando o condómino a ser o proprietário da fração e como tal responsável perante o condomínio pelo pagamento do respetivos encargos[3].

Deste modo, pode-se afirmar que o embargante, enquanto promitente-comprador, não assumiu a qualidade de condómino, tanto mais que ao contrato-promessa não foi atribuída eficácia real. Assim, a cláusula 9.ª do contrato-promessa, estabelecendo ser da conta do promitente-comprador o pagamento de todas as despesas inerentes ao andar e garagem após a entrega das chaves, não possui qualquer eficácia em relação a terceiros, maxime, em relação ao condomínio, continuando a promitente-vendedora a ser responsável perante este pelo pagamento dos encargos de conservação e de fruição, até à celebração do contrato prometido.

Argumenta o Recorrente com a posse por parte do embargante, em consequência da celebração do contrato-promessa e entrega das chaves – embora, note-se, não chegue a afirmar que o embargante adquiriu a propriedade da fração por efeito do instituto da usucapião.

Porém, o promitente-comprador que beneficia da tradição material da coisa subsequente ao contrato-promessa, é geralmente havido como um mero detentor ou possuidor precário – art. 1253.º, al. c), do Código Civil – pois possui em nome do promitente-vendedor até à realização do contrato definitivo. Em regra, o contrato-promessa não transmite a posse, mesmo que ocorra a tradição da coisa prometida vender, pois apenas se transmite o elemento material (corpus), e não o elemento psicológico (animus).

Poderá suceder, porém, a inversão do título de posse por parte do promitente-comprador, caso se demonstre que este passou a agir como dono da coisa, como normalmente sucede quando o preço foi integralmente pago e o contrato prometido não seja realizado por motivos exteriores à sua vontade.

Argumenta a Recorrente que demonstra a inversão do título de posse a dedução de embargos de terceiro no âmbito da penhora efetuada em 2006, a intervenção no processo respeitante ao uso de uma piscina existente na Fase I do empreendimento, e a subscrição do protocolo celebrado com a Câmara Municipal de Sesimbra com vista à emissão de licença de utilização.

Porém, para além de não estar documentada a decisão final no âmbito do supra referido processo de embargos de terceiro, os demais factos são escassos para estabelecer a intenção do embargante passar a agir como dono da coisa (animus possidendi).

Acresce que a resolução do contrato-promessa efetuada pelo embargante em Maio de 2009 e reconhecida pela sentença proferida no Proc. 861/09.8TBSSB, com condenação da promitente-vendedora a pagar-lhe o dobro do sinal prestado e reconhecimento do direito de retenção para garantia desse crédito, corresponde à cessação dos efeitos do negócio com efeito retroativo – arts. 433.º, 434.º n.º 1 e 289.º n.º 1 do Código Civil. Por efeito da resolução do contrato-promessa, os respetivos contratantes foram colocados na situação que teriam se o contrato não tivesse sido celebrado, com extinção da relação contratual, havendo a notar que, no caso, o efeito retroativo da resolução não contraria a vontade dos outorgantes do contrato-promessa nem a respetiva finalidade.

Logo, poderá concluir-se que, tendo o embargante sido colocado na situação que teria se nunca tivesse celebrado o contrato-promessa, atualmente é mero credor da proprietária da fração que integra o condomínio. Não detém, pois, sequer a posição de promitente-comprador nem o condomínio lhe pode exigir quaisquer obrigações decorrentes do contrato-promessa celebrado em 2001, dada a retroatividade da resolução operada.

Concorda-se, pois, com a decisão recorrida, quando conclui que o embargante, não sendo condómino, não se tornou sujeito passivo dos encargos do condomínio, o que motiva a improcedência do recurso.

 

DECISÃO

Destarte, nega-se provimento ao recurso e confirma-se na íntegra a decisão recorrida.

Custas pela Recorrente.

Évora, 09 de Fevereiro de 2017

 

Mário Branco Coelho (relator)

Isabel Matos Peixoto Imaginário

Maria da Conceição Ferreira

 

 

 

__________________________________________________

[1] In Direitos Reais, Coimbra, 1971, pág. 274

[2] Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12.11.2009, no Proc. 5242/06.2TVLSB.S1, publicado em www.dgsi.pt.

[3] Neste sentido, envolvendo cláusula de teor idêntico inserta em contrato de lojista em centro comercial, vide o Acórdão da Relação de Guimarães de 24.10.2013, no Proc. 3812/12.9TBBRG.G1, disponível em www.dgsi.pt, decidindo que a mesma «trata-se de um acordo inter partes, com eficácia obrigacional e que apenas vincula o lojista perante o proprietário e não perante o próprio condomínio, que não lhe pode exigir judicialmente o respetivo pagamento. Não obstante a inclusão no contrato de utilização de loja ou no contrato de arrendamento de uma cláusula desta natureza, os condóminos (para os efeitos previstos no art. 1424.º n.º 1 do Código Civil) continuam sempre a ser os proprietários da fração, únicas pessoas jurídicas aliás com direito de voto na assembleia de condóminos.”