Encontramos, com alguma frequência, nos meios de comunicação e nas redes sociais, relatos de reclamações sobre empresas de administração de condomínios que não cumprem as suas obrigações, decorrentes do mandato de administração que lhes é contratado pelos seus clientes, condomínios.

São situações cuja ocorrência a APEGAC, lamenta e procura minimizar, através de ações de qualificação e do estabelecimento de um código deontológico e de uma norma de serviço (ret 003) desenvolvida com a Bureau Veritas sobre “Qualidade na Gestão de Condomínios” que permite às empresas, que optarem pela utilização de boas práticas, obterem a certificação dos seus serviços.

Mas por outro lado chegam-nos, com grande frequência, relatos de situações extremas de comportamentos e atitudes de alguns condóminos, no relacionamento com as empresas e com os seus funcionários, que de forma alguma se poderão considerar aceitáveis, à luz da boa educação cívica e urbanidade, consentâneas com uma relação profissional.

Embora se possa compreender que a gestão de conflitos está inerente à função do administrador do condomínio, não se pode deixar de considerar que existem limites na verbalização e expressão do descontentamento de uma qualquer situação vivenciada pelo condómino e amiúde fora do controlo efetivo da empresa de administração ou mesmo decorrente das suas obrigações à face da Lei.

As ocorrências típicas que conduzem a este tipo de comportamentos individuais excessivos, têm a ver com a execução de obras, que estão, na maior parte dos casos dependentes da existência de recursos no condomínio e de prazos de terceiros como companhias de seguros ou empreiteiros.

Este tipo de comportamento tem também grande incidência entre os condóminos que vêem executadas judicialmente as suas dívidas ao condomínio, sendo que a cobrança dessas dívidas é uma obrigação da administração, em prol da gestão dos interesses coletivos do condomínio.

Se, a empresa falha nas suas obrigações e no nível de serviços contratados, existem mecanismos na legislação e entidades onde essas diferenças deverão ser dirimidas, como o IMPIC, o Instituto do Consumidor, os Julgados de Paz ou os Tribunais , não se perfilando o insulto, a ameaça ou a humilhação dos funcionários da empresa de administração como uma das soluções para o problema.

O Guia Informativo PREVENÇÃO E COMBATE DE SITUAÇÕES DE ASSÉDIO NO LOCAL DE TRABALHO, publicado pelo CITE, Centro para a Igualdade no Trabalho e no Emprego, publicado em março de 2013 define o assédio moral como:

“Um comportamento indesejado (gesto, palavra, atitude, etc.) praticado com algum grau de reiteração e tendo como objetivo ou o efeito de afetar a dignidade da pessoa ou criar um ambiente intimidativo, hostil, degradante, humilhante ou desestabilizador.”

Para a classificação de uma situação como assédio deve-se ter em conta que se trata de um processo, não é um fenómeno ou um facto isolado, por mais grave que este possa ser (pode até ser crime se for um ato isolado mas não é uma situação de assédio), pressupondo sempre um conjunto mais ou menos encadeado de atos e condutas, que ocorrem de forma reiterada.

O assédio tem por objetivo atingir a dignidade do seu alvo e a deterioração da sua integridade moral e física, que pode, eventualmente, conduzir à diminuição da sua capacidade de resistência relativamente a algo que não deseja, levando-o a ceder aos interesses e objetivos do perpetrador, resultante de um comportamento sistemático.

De acordo com o mesmo Guia Informativo do CIPE, O assédio pode ser praticado por todas as pessoas, mulher ou homem, que tenham acesso ao profissional no seu local de trabalho estando incluídos de forma clara os Prestadores de serviços, os Fornecedores e os Clientes.

Mesmo que não assumido ou denunciado, o assédio moral, contamina o ambiente de trabalho e pode ter um efeito devastador, quer sobre as vítimas, quer sobre as próprias entidades empregadoras.

As vítimas destes comportamentos e atitudes têm a sua saúde, confiança, moral e desempenho profissional afetados, o que leva à diminuição da eficiência laboral e mesmo ao afastamento do trabalho por motivo de doença.

O assédio pode provocar stresse pós-traumático, perda de autoestima, ansiedade, depressão, apatia, irritabilidade, perturbações da memória, perturbações do sono e problemas digestivos, podendo até conduzir ao suicídio.

Do lado das entidades empregadoras, assiste-se ao aumento inusitado dos custos resultantes do aumento do absentismo, da redução abrupta de produtividade e de maiores taxas de rotatividade de pessoal.

É no n.º 1 do artigo 154.º-A do Código Penal Português, aditado pela lei 83/2025, que está tipificado o crime de “Perseguição”, o qual, nos termos gerais pode integrar condutas comummente designadas como pertencendo ao quadro comportamental do “assédio moral”.

De acordo com a  letra da lei: “(…)1- Quem, de modo reiterado, perseguir ou assediar outra pessoa, por qualquer meio, direta ou indiretamente, de forma adequada a provocar-lhe medo ou inquietação ou a prejudicar a sua liberdade de determinação, é punido com pena de prisão até 3 anos ou pena de multa, se pena mais grave não lhe couber por força de outra disposição legal. (…)”

A Lei n.º 73/2017 de 16 de agosto veio reforçar o quadro legislativo para a prevenção da prática de assédio.

É do senso comum, salvo raras exceções, que a relação do cliente com os prestadores de serviços, é uma relação de poder, segundo a máxima que afirma que “o cliente  tem sempre razão“, mas hoje e em particular numa relação contratual de prestação de serviços, em que as obrigações do administrador estão claramente consignadas no Código Civil e na Legislação vigente,  não existe qualquer justificação para a existência de  excessos na expressão verbal ou escrita, sob a  forma de insultos ou ameaças, de forma reiterada.  Naturalmente que esse tipo de comportamento não fará sentido seja em que situação seja, no relacionamento entre os clientes e os profissionais do prestador de serviços

Em primeiro lugar a APEGAC, recomenda que os condóminos, enquanto comproprietários do edifício sejam criteriosos e seletivos na escolha das entidades a quem entregam o mandato de administração do seu património imobiliário, para precaverem situações indesejáveis de incumprimento dos serviços contratados.

Em segundo lugar, a bem da paz e da boa execução da relação contratual recomendam as práticas do civismo e da sã convivência entre pessoas que se o coletivo dos proprietários tiver conhecimento de um comportamento excessivo por parte de um ou mais condóminos, o repudie e reprove , já que esse tipo de postura só poderá degradar a relação profissional com o administrador com óbvios prejuízos para a gestão do património comum.

LEI 83/2015 de 5 de agosto

LEI 73/2017 de 16 de agosto