A jurisprudência nacional admite as atas de condomínio como título executivo, mas há critérios formais e rigorosos a respeitar para que sejam consideradas válidas para esse fim.

Os edifícios, a partir do momento que entram em serviço, necessitam de obras de conservação ou manutenção e que, frequentemente, têm de ser suportadas pelo condomínio, através de uma quotização extraordinária paga pelos proprietários.

Também, com grande frequência ocorre que nem todos os condóminos cumprem depois o pagamento em causa e os condomínios ficam com dívidas por regularizar. Mas há formas de atuar em relação aos condóminos incumpridores.

Assim a questão é : Que ação é possível desenvolver perante um condómino que se recusa a pagar as quantias relativas a obras efetuadas?

Esta  questão aqui revela-se da maior importância, correspondendo a uma realidade muito recorrente e que acaba, em termos práticos, por implicar um aumento dos valores pedidos aos condóminos cumpridores a título de despesas gerais ou obras de conservação que se tenham por necessárias.

A jurisprudência nacional vem admitindo, ainda muito recentemente, que as atas de condomínio podem valer como título executivo contra condóminos incumpridores, reunidos que sejam alguns requisitos essenciais.

No âmbito destes acórdãos, a solução sustentada tem por base a aplicação do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, que estabelece, de forma expressa, a exequibilidade da ata de condomínio contra condóminos incumpridores.

Os requisitos necessários

  • A existência de uma ata da reunião de assembleia geral de condóminos;
  • Que na referida reunião tenha sido deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer outras despesas necessárias à conservação e manutenção das partes comuns, incluindo pagamento de serviços comuns;
  • Que tais despesas não devam ser suportadas pelo Condomínio, mas sim por cada condómino, individualmente considerados e devidamente identificados na ata;
  • Que se verifique o incumprimento do proprietário inserido no regime de condomínio, ou seja, que deixe de pagar a sua quota-parte, dentro do prazo que haja sido estabelecido.

É adicionalmente considerado pela jurisprudência que, não obstante o condómino incumpridor não ter assinado a data que deliberou o montante das contribuições devidas e autorizou as obras ou as despesas em causa, ou nem sequer tenha estado presente na reunião, tal não põe em causa a validade da referida a ata como título executivo contra àquele (condómino incumpridor), desde que tenha sido regularmente convocado para tal reunião.