O prolongamento das taxas de juro em níveis historicamente baixos e a volatilidade dos mercados acionistas poderão permitir uma recuperação mais rápida no imobiliário do que noutros setores, antecipam os operadores. Os preços deverão estabilizar, mas não cair.

Três semanas depois de decretado o estado de emergência em Portugal, as medidas de contenção já pesam no mercado imobiliário. Decisões de investimento adiadas, operações suspensas e quebras na procura são algumas das tendências já detetadas. Mas, ao contrário de outros setores, aqui mantém-se, para já, algum otimismo. As taxas de juro negativas e a volatilidade nas bolsas fazem com que as imobiliárias acreditem na manutenção do interesse dos investidores, o que poderá levar a uma recuperação rápida e a uma estabilização de preços.

O efeito mais imediato, sentido por todos, é o adiamento das transações. “No curto prazo, o efeito está a ser sentido, maioritariamente, através da suspensão de processos de tomada de decisão, à exceção das transações que já se encontravam numa fase avançada de negociação, algumas entretanto concluídas”, nota Eric Van Leuven, diretor da Cushman & Wakefield em Portugal. João Leite Castro, diretor do departamento corporativo da Predibisa, que confirma que “quase todos os negócios em curso com contrato promessa de compra e venda estão a concretizar-se”.

Quanto a novos negócios, o cenário é outro. Há “uma quebra grande” na captação de potenciais novos projetos, admite João Leite Castro, enquanto a Remax reconhece uma quebra de 20% no número de visitas ao seu site nas duas semanas posterior à declaração do estado de emergência, o que reflete um “decréscimo no número de potenciais compradores”. Quanto aos vendedores, a tendência é a oposta: “Continuam interessados em vender os imóveis.”

Mesmo assim, garantem as imobiliárias, o mercado não está parado. Na JLL, toda a equipa está em teletrabalho desde o dia 13 de março e, desde então, a empresa vendeu mais de dez casas, usando, exclusivamente, as ferramentas digitais de que dispõe, como visitas às habitações através de “live streaming”. O mesmo refere a Remax. “Temos os nossos consultores e agências no ativo e continuamos a fazer negócios”, diz a imobiliária, sem avançar números.

Preços deverão estabilizar

Se no arrendamento os preços deverão cair, no que toca às vendas, as imobiliárias esperam apenas uma estabilização, com um travão nas subidas acentuadas.

O maior impacto deverá sentir-se no retalho. “Sem poderem abrir as lojas, os inquilinos terão dificuldade em pagar rendas. Mesmo quando a pandemia passar, com o aumento do desemprego e a diminuição do poder de compra, os lojistas poderão não ter capacidade para pagar o mesmo nível de rendas”, antecipa Pedro Lancastre, presidente da JLL Portugal.

Quanto ao setor no seu todo, o responsável dá o exemplo chinês. “Na China, uns meses à frente no combate à pandemia, o efeito sentiu-se mais pelo travão na subida dos preços do que numa descida dos valores. A fazermos uma previsão, seria semelhante: se os preços descerem, será de forma pouco acentuada, voltando rapidamente o mercado à normalidade assim que o surto for contido.”

Mas é difícil prever a evolução, até porque os dados oficiais mais recentes, do Instituto Nacional de Estatística (INE), são relativos ao terceiro trimestre de 2019. Nessa altura, o preço mediano das casas vendidas em Portugal era de 1.054 euros por metro quadrado, um novo máximo histórico.

Previsões revistas em baixa

Para já, parece certo que as previsões para o desempenho do imobiliário em 2020 terão de ser revistas. No ano passado, após valores históricos em 2018, o setor voltou a bater recordes. Só no imobiliário comercial, o investimento ultrapassou 3.550 milhões de euros, a que se somaram 1.500 milhões em terrenos e reabilitação.

A expectativa era que este ano voltasse a ser positivo, ainda que a escassez de imóveis para venda já fizesse antever que não haveria novo recorde. Agora, todos assumem que haverá uma quebra no investimento, mas é cedo para números concretos. “É natural que o volume de investimento decresça em cerca de 20%, pelo atraso na conclusão das operações que já estavam em curso e no lançamento de novas operações”, prevê Francisco Horta e Costa, responsável pela CBRE em Portugal.

Contudo, “o interesse investidor mantém-se praticamente intacto”, o que, aliado a outros fatores, deverá permitir uma recuperação rápida. “O mercado vai recuperar em seis a doze meses após a pandemia. Os investidores irão voltar ao mercado em força, dado o prolongar indefinido das taxas de juro negativas e a volatilidade dos mercados bolsistas.”