Entre 7 e 9 de julho, cerca de duas mil pessoas estiveram ligadas online a visitar e participar nas 22 iniciativas dinamizadas no âmbito da VII Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, com a organização a assinalar o “sucesso incontestável” desta edição exclusivamente online.

Nos eventos da agenda central registou-se uma assistência média de 240 pessoas, com a primeira sessão, a de abertura, a acolher um pico de cerca de 400 participantes. Nos eventos paralelos, onde se incluem workshops, webinars e seminários, assistiriam em média 175 pessoas por sessão.

Como resultado das limitações impostas pela pandemia Covid-19, a Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa realizou-se este ano numa plataforma virtual, pretendendo criar uma experiência positiva e enriquecedora para os participantes e parceiros, sem colocar em risco a segurança na saúde pública. Conjugou uma área de ações de debate e formação, realizados num palco central e em salas paralelas, com uma área de exposição de produtos e serviços onde estiveram presentes, com stands virtuais, cerca de 50 empresas de áreas tão distintas como materiais de construção, equipamentos, advogados, consultores, promotores, associações ou ordens profissionais.

A Semana da Reabilitação Urbana é organizada conjuntamente pela Vida Imobiliária e Promevi, com o apoio da Câmara Municipal de Lisboa e da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, bem como das principais ordens profissionais, faculdades e associações do setor.

Com o mote [re] Lisboa, a agenda da Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa integrou oito sessões plenárias, um seminário jurídico, três workshops técnicos e dez webinars paralelos, envolvendo uma centena de oradores de mais de 80 organizações, incluindo associações, empresas, autarquia e Governo central. A habitação, nomeadamente na vertente do arrendamento, mas também nas novas formas que assume (como o co-living ou as residências partilhadas), foi um dos grandes destaques temáticos desta edição da Semana da Reabilitação Urbana, bem como a sustentabilidade no ano de Lisboa como Capital Verde Europeia, o turismo, a inovação social, o urbanismo digital ou o alojamento local, além de temas mais técnicos.

O evento afirma-se já como o mais importante evento nacional de ativação do movimento de regeneração e renovação urbana e urbanística em Portugal, aglomerando um vasto apoio do setor público e privado e realizando edições anuais em Lisboa e no Porto.

Governo quer incentivar habitação acessível

Promover o investimento em habitação acessível e a divulgação dos programas em vigor é prioridade na agenda do Governo no que toca a habitação. “A aposta muito forte na habitação para todos é assumida há vários anos. Devemos assegurar que todos têm acesso a ela”.

Quem o diz é Ana Pinho, secretária de Estado da Habitação, que participou na abertura da Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa.

Para a secretária de Estado, o foco está, por um lado, na criação de um parque público de habitação acessível, medida “cuja principal promoção caberá a entidades públicas”. Por outro, nas medidas para incentivar o investimento neste segmento, “que queremos que sejam mais divulgadas”.

Ana Pinho salientou que está já em vigor desde o ano passado “um novo regime de construção a custos controlados com taxa de IVA a 6% na construção nova ou reabilitação” em todo o país, “desde que o produto desse investimento seja disponibilizado a custos acessíveis”. Sem esquecer o Programa de Arrendamento Acessível, através do qual os proprietários beneficiam também de isenção de impostos como IRS e IRC. “A este benefício fiscal podem ser acoplados outros benefícios fiscais que as autarquias entenderem aplicar, conforme as suas prioridades”. Segundo Ana Pinho, os programas municipais “passam a ser abrangidos por este programa, com acesso a um pacote de seguros muito atrativo, que garante uma segurança extra. A redução do risco é um fator de atratividade, como sabemos”, lembra.

Ana Pinho admite que, passado um ano, menos de 300 contratos firmados ficaram aquém das expetativas do Governo, mas considera natural que assim seja porque “temos muito mais famílias que alojamento. Esta é a razão pela qual estamos a fazer um esforço tão grande para criar oferta”. E admite que “temos de trabalhar para melhorar o trabalho com as imobiliárias e as plataformas para que seja mais fácil proprietários e inquilinos encontrar-se”.

O Estado tem também incentivos à disponibilização de oferta de habitação acessível para os proprietários de alojamento local que queiram transitar para o arrendamento de longa duração, que “começaram em 2018 com a suspensão da tributação das mais-valias durante o tempo que estivesse no mercado de arrendamento. O OE2020 tornou esta suspensão numa isenção, se o imóvel ficasse no arrendamento por 5 anos, e no âmbito do PEES temos previsto, e estamos a ultimar, um apoio aos municípios que queiram arrendar e subarrendar imóveis que estavam no AL a preços acessíveis. Além de o Estado não estar a tributar essas mais-valias, comparticipa o arrendamento em 50%”, avançou a governante.

Ana Pinho recorda que um conjunto de políticas de habitação não tem reflexo no Orçamento do Estado porque, por exemplo o PAA, no Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado, ou nos benefícios para o alojamento local, “é uma não coleta de impostos”. Programas como o Primeiro Direito, Porta 65 ou a promoção pública de habitação acessível têm dotação refletida de 85 milhões de euros no OE2020, e mais 50 milhões de euros no PEES. “Parece-nos a dotação adequada sem prejuízo de aumentar nos próximos anos”.

Sobre os fundos comunitários, no âmbito da pandemia, revelou que “estamos a fazer todos os esforços” para que possam ser mobilizados pela primeira vez para a habitação, já que esta não é uma área da competência europeia. Neste momento, “estamos numa posição melhor para conseguir esse apoio”.

Reabilitação é “pilar central para uma cidade sustentável”

Na abertura da Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa participou também Ricardo Veludo, vereador da Câmara Municipal de Lisboa, em representação do autarca, Fernando Medina, que afirmou que “a reabilitação urbana é especialmente valorizada em 2020, quando Lisboa é Capital Verde Europeia. A reabilitação do edificado é um pilar central para uma cidade sustentável”.

Ricardo Veludo destacou o Programa Renda Acessível da autarquia, “um dos principais pilares de política pública de habitação e urbanismo” da cidade, destinado principalmente aos jovens e à classe média. Parte do programa inclui a promoção de oferta pública de habitação, que já tem em promoção cerca de 300 milhões de euros, e outra parte uma parceria com privados em modelo de concessão. Só este ano deverão ser lançados concursos no valor de 425 milhões de euros em várias localizações da cidade.

Repensar as oportunidades e as necessidades

A crise pandémica traz agora novos desafios ao imobiliário, e a reabilitação urbana não é exceção. Com a habitação “mediática” no topo das preocupações, o setor “vai ter de discutir um novo posicionamento relativamente ao imobiliário”, defende Manuel Reis Campos, presidente da CPCI. “A dinamização do arrendamento é precisamente uma das vias que defendemos. A preocupação com a habitação mantém-se, e vai ocupar a próxima agenda política e

“Falamos hoje de um agravamento da situação social, um turismo que não existe. É fundamental que a reabilitação urbana, o arrendamento, tenham respostas concretas. Estamos perfeitamente de acordo que o arrendamento acessível é uma vertente importante, mas é necessário repensar todo o imobiliário português, da habitação à indústria. E não podemos perder o que ganhamos durante os últimos anos – o nosso posicionamento no exterior”, diz o responsável.

Luís Lima, presidente da APEMIP, afirma que, com a crise pandémica, “o arrendamento pode não ser tão compensador como os investidores queriam, mas é possível. Aproveitar os programas do Estado ou o Renda Segura, da CML, tem vantagens. E podem ajudar a resolver o problema da habitação”. O dirigente associativo admite que “o mercado pode estar mais disponível do que há poucos meses atrás”.

 

Já Carlos Mineiro Aires, bastonário da Ordem dos Engenheiros, salientou durante o debate que “ninguém pensava discutir as coisas nestes termos, com a Covid-19, mas temos de pensar o território, as necessidades de habitação e de trabalho das pessoas. Teremos necessidade de um novo desenho da cidade e do espaço, nova arquitetura da vivência urbanística”. E conclui: “saúdo a reabilitação urbana, os promotores que têm como foco a captação de investimento, e os que se lembram dos mais necessitados, nomeadamente estes programas de renda acessível”.

A resiliência do mercado imobiliário

Em sentido contrário à expectativa geral, os preços no imobiliário não caíram. E em maio subiram 0,9%. Estas foram algumas das conclusões do webinar ‘Análise de mercado’ promovido pela Confidencial Imobiliário, no âmbito da programação da VII Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa.

“O terceiro mês pós-covid confirma resiliência do mercado” revelou Ricardo Guimarães, Diretor-Geral da Confidencial Imobiliário. “Em linha com os resultados de março e abril, o Índice de Preços Residenciais exibiu uma variação mensal de 0,9%, mantendo o registo de estabilidade desde o início da pandemia”.

No webinar, que decorreu online, José Almeida, diretor comercial da Confidencial Imobiliário explicou que “Lisboa e Algarve são os mais penalizados” e que “a periferia parece segurar os preços”.

Sobre a evolução do mercado, António Gil Machado, diretor da Vida Imobiliária, referiu também que “há uma alteração estrutural do que é a nova oferta, no sentido de se estar menos focado na reabilitação e nos centros das cidades e estarem de novo em lançamento grandes projetos de habitação nova nas zonas periféricas de Lisboa e Porto”.

Numa análise ao mercado pela Confidencial Imobiliário, este webinar contou também com as participações de José Araújo, Diretor Real Estate Assets do Millennium BCP e Diogo Pinto Gonçalves, CEO, Westport.

Pandemia acelera adaptação a novas formas de viver

Outro tema em debate foram os novos formatos de alojamento, nomeadamente o co-living, que têm ganho cada vez mais atenção do mercado, principalmente no último ano. Mas agora, a pandemia parece acelerar a necessidade destas novas apostas e de mais flexibilidade, e obriga o mercado a pensar nos formatos do futuro, adaptados ao “pós-Covid”. “Novas formas de viver pós-pandemia – do arrendamento ao co-living”, foi este o mote de outra das conferências da Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa.

Este desafio surge num contexto em que a procura de arrendamento não encontra oferta adequada. Cada vez mais se procuram pequenas tipologias e mais flexibilidade, e os modelos de gestão “space as a service” são cada vez mais atrativos na Europa, apesar de que o mercado está ainda a dar os primeiros passos em Portugal, onde as residências de estudantes são uma das subclasses de ativos com maior pipeline. Por enquanto, a ausência de legislação específica impõe-se como um dos maiores desafios ao desenvolvimento desta oferta.

Por outro lado, com a travagem brusca do turismo, devido à pandemia, muitos proprietários de alojamento local ponderam agora voltar-se para o arrendamento de longa duração. Esta apresenta-se como uma solução viável, apesar de a Ci antecipar alguma descida de rendas.

Estas e outras questões foram debatidas nesta sessão por um painel de especialistas composto por Iolanda Gávea, membro da direção da ALP; João Pita, vice-presidente da Round Hill Capital; Ricardo Kendall, CEO da Smart Studios; Manuel Puerta da Costa, membro da direção da APFIPP; Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, e António Gil Machado, diretor da VI.

Atração de investimento vai ser “vital” para recuperar a economia

A captação de investimento estrangeiro para Portugal vai ser vital para a retoma do setor imobiliário, mas também de toda a economia. É nesse esforço conjunto que a APPII apresenta o novo Programa Relançar.

O programa foi apresentado durante esta edição da Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, na conferência “Programa Relançar – Captar investimento, voltar a crescer”. O presidente da APPII, Henrique Polignac de Barros, aponta que “vamos precisar de investimentos massivos, mas existe muita liquidez a nível mundial. Será investida nos países que encontrarem as soluções mais inteligentes para atrair esse investimento”.

Hugo Santos Ferreira, vice-presidente executivo da associação, destaca que o Programa Relançar “é um programa de todo o setor imobiliário”, que almeja “a atração de investimento, colocar Portugal no caminho da retoma económica e gerar confiança entre os investidores”, numa resposta “pós-Covid”. A ideia passa por sensibilizar governantes, empresários e opinião pública. Isto porque o imobiliário “é um dos setores que mais investimento capta”, cerca de cinco mil milhões de euros ao ano, representando cerca de 15% do PIB. “Temos capacidade para ser novamente um dos primeiros setores a reerguer-se depois da crise”.

Este programa baseia-se no Manifesto dos Investidores Imobiliários, entregue ao Primeiro Ministro no início da crise, que defende um conjunto de 9 medidas, entre as quais a suspensão do pagamento de IMT, IMI e Pagamento Especial por Conta; prorrogação dos prazos administrativos fiscais a favor dos particulares; acelerar e simplificar o licenciamento camarário; permitir negócios à distância; conferir a modalidade de conta corrente caucionada no alojamento local; relançar os programas dos “vistos gold” e do Regime de Residentes Não Habituais; reduzir o IVA para 6% na construção nova e suspender o AIMI na habitação.

As 4 medidas vitais

Mas há um conjunto de medidas que a APPII considera vital, e sem o qual “não seremos capazes de colocar este ‘motor’ a trabalhar”.

No topo dos pedidos dos promotores está o relançamento dos programas dos “vistos gold” e RRNH para captação de investimento, dada a necessidade acrescida de investimento, e porque restringir o investimento a zonas fora de Lisboa e Porto, como esteve em cima da mesa na revisão para 2020, “não vai resultar. Assim estaremos a afastar os investidores”.

José Cardoso Botelho, da Vanguard Properties, lembra que estes programas “colocaram Portugal no mapa, deixou de ser preciso promover o país no exterior. A importância destes programas é um pouco maior do que o que falamos”.

Miguel Gonçalves Pereira, da CBRE, acredita que “é essencial passar uma mensagem de continuidade e estabilidade. Cabe-nos a nós e ao Governo criar as condições para essa estabilidade, nomeadamente em relação aos ‘golden visa’, um programa fundamental”. E Paulo Carapuça, da Casais, sugere mesmo “promover o programa ligando-o à eficiência energética, aproveitando os programas de transição”.

Por outro lado, a redução dos prazos de licenciamento camarário é outra das exigências, “um dos maiores imponderáveis do investimento imobiliário em Portugal”. Mas Hugo Santos Ferreira salienta que “estamos no bom caminho. As câmaras de Lisboa e Porto estão a atuar no sentido da digitalização total, e têm o compromisso de tudo fazer para reduzir os tempos de licenciamento e aumentar a transparência do processo urbanístico”.

A redução do IVA de 23% para 6% na construção nova é outro dos pedidos, que vem já desde antes da pandemia. “É muito difícil viabilizar projetos para portugueses e para a classe média com todos os custos de contexto inerentes”, diz o responsável. Pedro Fugas, da EY, considera que a medida seria positiva, especialmente se aplicada a projetos de arrendamento, para jovens ou para a classe média. E recorda que, em Espanha, “qualquer construção para habitação tem IVA dedutível a 100%. Na primeira venda é deduzido 10%, fica numa situação de reembolso, e não implica pagamento de IMT”. Manuel Brites, da ECOCIAF, considera que esta medida poderia “manter a atividade da construção”.

Por fim, a APPII pede o fim do AIMI na habitação, “uma das maiores incoerências da nossa política fiscal”, tendo em conta a falta de oferta do país. Pedro Fugas acredita que “é um imposto injusto que incide sobre realidades que não fazem sentido”.

Voltar a habitar o centro de Lisboa

Com a pandemia, surgem desafios e também oportunidades. Uma delas será “voltar a viver no centro de Lisboa, sem perder o turismo. Esta será a grande luta dos próximos anos”. É o que acredita o Vereador do Ambiente da Câmara Municipal de Lisboa, José Sá Fernandes, que falava como convidado na conferência “Lisboa – Capital Verde em tempos de pandemia”.

 

O autarca acredita que “esta pandemia é horrível, mas de facto estamos num momento de oportunidade para termos uma cidade mais habitada. Quando o mundo fechou as suas portas, percebemos que não podemos ter uma só atividade num sítio. Basta um acontecimento trágico como este para ficarmos muito aflitos”.

A ideia é não perder o turismo, mas não deixar que a cidade se descaracterize ou fique vazia. “Até porque Lisboa é uma cidade rara, é das cidades que se tem de conhecer, assim como Veneza ou Istambul”.

José Sá Fernandes acredita que Lisboa “está no bom caminho” da sustentabilidade. E congratula-se com o prémio de Capital Verde Europeia: “é um prémio de bom comportamento, não por sermos os melhores, mas porque evoluímos muito. O tema é precisamente “escolher evoluir”. Ambicionamos melhorar ainda mais”.

Em tempo de pandemia, houve também mais consciencialização: “as pessoas tiveram a verdadeira sensação de que uma cidade com menos poluição e ruído é melhor, que afinal é possível trabalhar de casa e perder menos tempo em deslocações, e que essa deslocação pode ser diferente. É uma reviravolta na conceção das cidades e das habitações, e também dos escritórios”.