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FAQ

Quanto custa administrar um condomínio habitacional

Esta dúvida deverá estar presente sempre que os condóminos de um edifício, em regime de propriedade horizontal, pretenderem contratar os serviços profissionais de uma Empresa de Administração de Condomínios

O objetivo último deste modelo é tão só demonstrar aos interessados, sejam prestadores de serviços, sejam clientes, a estrutura de custos necessária e suficiente para administrar uma fração normal de um condomínio normal, no estrito cumprimento da legislação vigente e assegurando o cumprimento rigoroso das responsabilidades dos comproprietários de partes comuns de imóveis em regime de propriedade horizontal.

Condomínio Tipo

O primeiro passo para a construção do modelo de custo/fração da administração de condomínios, foi estabelecer as premissas base de um condomínio tipo, nem muito grande nem muito pequeno com um leque de necessidades, em termos de prestação de serviços que seja possível considerar como valor médio nacional, dos condomínios que utilizam os serviços de administrações profissionais. Assim as premissas utilizadas para o condomínio tipo foram: “ Prédio urbano com 6 pisos + 2 pisos subterrâneos de garagens, 2 elevadores, 18 frações habitacionais. Considera-se ainda nesta hipótese que a quotização é trimestral e todos os condóminos cumprem de forma regular as suas obrigações legais e que o edifício tem menos de dez anos e apenas terá intervenções de manutenção a título pontual.

Custo Médio/Hora Dos Recursos Humanos

O segundo passo passou pela estrutura de cálculo do preço médio hora, de mão-de-obra utilizada na prestação de serviços. Este valor servirá de base cálculo para as diferentes atividades que compreendem a prestação de serviços.

Mais uma vez houve necessidade de recorrer como base de trabalho a uma Empresa Tipo, do sector de Administração de condomínios que , tendo como fonte o “ Inquérito APEGAC aos associados, de 2014”, podemos definir como uma micro ou pequena empresa , com quadro de recursos humanos na ordem dos 5 efetivos, incluindo o sócio- gerente da empresa.

Considerando as competências de gestão empresarial, e a escala das empresas foram considerados no cálculo os salários que se consideram medianos para as funções e atribuições necessárias à prestação de serviços.

Custo Médio/Km de Deslocação

Muito naturalmente, que as distâncias cobertas na prestação de serviços poderão variar no território nacional, sendo a variável a considerar a área territorial total coberta por cada empresa. O cálculo de custo de km médio, tendo em consideração uma viatura média numa utilização de 15.000km /ano , tendo-se usado o modelo de renting por uma questão de facilidade do cálculo, já que, habitualmente, tem o seguro, a manutenção incluídos e a desvalorização comercial da viatura incluídos.

 

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Deve ainda ser tomado em linha de conta que o valor aqui referenciado de 6,48€/mês/Fração é o valor do custo e que as empresas naturalmente deverão considerar uma margem comercial que lhes permita manterem-se solventes e cumpridoras dos seus compromissos proporcionando sempre o melhor serviço aos seus clientes.

DEMONSTRAÇÃO DOS CÁLCULOS

Custos diretamente atribuíveis à prestação de serviços – Custos Variáveis

Em primeiro lugar foi elaborada, a grelha de atividades que se entendem como as que são obrigatórias face ao estrito cumprimento das obrigações da administração do condomínio previstas na legislação, nomeadamente no Código Civil e a uma prestação de serviços minimamente qualificada, a determinação do tempo de execução de cada tarefa e a sua frequência no período de um ano, assim como as deslocações a que eventualmente algumas dessas tarefas obriguem foram contempladas para o condomínio tipo considerado.

De forma a proporcionar um mínimo de enviesamento da realidade, os tempos e frequência das tarefas foram considerados muito próximos do estritamente necessário, considerando que as pessoas envolvidas são devidamente qualificadas para as atividades e têm formação e experiência na sua execução.

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Chamamos a atenção para o facto de o custo médio/hora do Trabalho, em Portugal ,  em 2014, segundo o Eurostat foi de 13,10€.  Apenas se justificando o valor aqui calculado para o custo médio hora de Trabalho em Empresas de Gestão e Administração de Condomínios pelo nível salarial praticado nas micro e pequenas empresas, em Portugal

As deslocações consideradas tiveram em linha de cálculo a premissa que a empresa atua num raio de até 20km a partir da sua sede e foram considerados valores médios.

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Custos Fixos

Finalmente este modelo não poderia ser considerado completo se não tivesse em consideração o facto de as Empresas de Gestão e Administração de Condomínios serem obrigadas (ainda não por lei) em termos práticos a terem um estabelecimento, para possuírem condições materiais de funcionamento e para poderem também, em muitos casos conservar os arquivos dos condomínios a quem prestam serviços para além do facto de terem que ter condições particulares para funcionamento do equipamento informático inerente à atividade.

Deve-se considerar que os Custos Fixos estão diretamente relacionados com a atividade, pelo que mandam as boas práticas da gestão que não se devam ser ignorados.

O cálculo anual e a fórmula de imputação dos custos fixos podem ser muito complexos mas entendeu-se neste trabalho que o facto de estarmos em presença de prestadores de serviço e não de uma atividade de capital intensivo, se poderia ter a liberdade da simplificação para podermos ter um modelo facilmente entendível.

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Neste calculo utilizaram-se como premissas alguns rácios básicos, como por exemplo as rendas das instalações devem cifrar-se, no máximo, na ordem dos 10% dos custos variáveis, os  custos energéticos deverão corresponder a cerca de 15% das rendas e as amortizações de equipamento a cerca de 2,5% dos custos variáveis.  Para o custo dos serviços de  Contabilidade, Faturação e RH foi utilizado um valor de referência de cerca de 5% dos custos variáveis.

Para os custos de software utilizaram-se valores publicitados no mercado por fornecedores de software específico para administração de condomínios.

 

Em jeito de conclusão podemos dizer que, à luz deste exercício, se entende recomendável considerar o valor de 7,20€/mês/Fração como um valor mínimo de referência, para a prestação de serviços de Administração de Condomínios Habitacionais

Não se propõe, de forma alguma, apresentar uma tabela de preços, mínimos ou máximos, já que esse exercício deverá ser feito por cada empresa em regime de livre e leal concorrência, no mercado.

Deveres para com a profissão
1 – É dever do Associado, manter e pugnar pelo prestígio da profissão e impor-se pela qualidade dos seus serviços e por uma conduta irrepreensível, usando sempre de boa-fé, lealdade e isenção.

2 – É dever do Associado, empregar todos os esforços no sentido de obter, em caso de sucessão de posição na prestação dos serviços, o pagamento de quaisquer valores que se encontrem em débito ao antecessor.

3 – É dever do Associado promover as melhores relações possíveis entre o Associado antecessor na gestão e administração do actual cliente e este último, evitando que este exerça indevidamente quaisquer represálias.

4 – É dever do Associado, como forma de dignificar e elevar o nível da sua profissão, promover a formação e desenvolvimento técnico dos seus colaboradores e que o comportamento dos mesmos esteja de acordo com os princípios definidos neste Código.

5 – É dever do Associado entregar toda a documentação e bens do condomínio em seu poder cuja representação tenha cessado quando os mesmos lhe sejam solicitados por uma administração eleita e plasmada em acta da Assembleia-Geral de Condóminos autêntica ou autenticada e contra título de entrega/recepção por os intervenientes.

6 – A entrega referida no número anterior deverá ser efectuada no prazo máximo de 45 dias, sem prejuízo de tal prazo ser encurtado para 8 dias no que respeita a documentos essenciais para o exercício da administração eleita, designadamente livro de actas, identificação completa dos condóminos com moradas para correspondência, mapa de dívidas dos condóminos e propriedade horizontal, cartão de contribuinte, carimbo livro de cheques e chaves.

Deveres para com a APEGAC
1 – É dever do Associado colaborar de um modo activo com a sua Associação de classe, o qual deve ter, como uma das suas principais tarefas, esclarecer e sensibilizar o público da importância e utilidade socio-económica da actividade de Gestão e Administração de condomínios.

2 – Desempenhar e honrar os cargos associativos para que foram eleitos ou designados.

3 – Colaborar na prossecução dos fins estatutários da APEGAC, não prejudicando com a sua actuação o escopo e actividade da Associação, fornecendo-lhe nomeadamente as informações e documentos por aquela solicitados desde que tal não implique a violação de segredos comerciais, salvo tratando-se de instrução de processo disciplinar.

Deveres para com a Sociedade

1 – É dever fundamental do Associado, possuir nos seus quadros pessoal com formação adequada e estar bem informado da evolução geral do mercado, de forma a poder colaborar, sempre que tal se proporcione, na elaboração de legislação, directa ou indirectamente relacionada com a sua actividade.
2 – É dever do Associado, proteger a sociedade contra a concorrência desleal, os agentes ilegais, o abuso de confiança, a burla, a fraude e qualquer tipo de contrato injusto ou ilícito, devendo desencadear as iniciativas possíveis para denunciar os seus autores.

Funções do Associado

Único – São funções do Associado as enunciadas no art. 1436º do Código Civil, não devendo exercer funções que excedam o seu âmbito e competência profissional.

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